С 1 января 2019 года вступил в силу закон, уравнявший резидентов и нерезидентов[1] в праве на освобождение от уплаты налога при продаже жилья в России. О некоторых аспектах этого закона, а также о других нормативных актах, регулирующих налогообложение нерезидентов при реализации недвижимости на территории страны, рассказывается в данной статье.

Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры. Положение нерезидентов до 01.01.2019 года

Прежде чем говорить о новом законе, давайте определимся с термином. Итак, нерезиденты РФ — это граждане России, а также других государств, получающие прибыль от источников в РФ и постоянно проживающие за рубежом либо находящиеся в России менее 183 дней в течении двенадцати месяцев подряд.[2]

Все остальные категории физлиц, не подпадающие под этот термин, считаются резидентами. Нерезиденты, как и все граждане нашей страны, платят налоги, предусмотренные российским законодательством. Однако они зачастую не имеют тех льгот, которыми государство наделило резидентов. Например, до 1 января 2019 года нерезиденты были обязаны перечислять налоги в бюджет после продажи квартиры, даже если она принадлежала им свыше предельного минимального срока владения. Напомню, что физлицо в РФ освобождается от уплаты подобного налога, когда оно минимум три года владело недвижимостью, доставшейся ему по наследству, после приватизации или по договору ренты пожизненного содержания с иждивением. Для всех остальных случаев законодатель установил пятилетний срок владения жилым помещением. По истечении этого периода гражданин также имеет право реализовать квартиру без уплаты налога.

Резиденты активно пользовались данными льготами. Нерезиденты же платили налог независимо от срока владения квартирой. Так, еще в декабре 2018 года ФНС РФ опубликовало письмо, в котором категорически пояснила, что для нерезидентов предусмотрена налоговая ставка в 30%. И Налоговый кодекс не предоставляет каких-либо вычетов для лиц, денежные доходы которых облагаются по данной ставке.[3] Однако с 01.01.2019 года ситуация изменилась.

Возможность освобождения от уплаты налога при реализации жилья нерезидентами

С Нового года вступил в силу закон, освободивший нерезидентов от уплаты налога после продажи квартиры при соблюдении условий о минимальном периоде владения.[4] Указанный нормативный акт просто убрал из статей, предоставляющих это право, фразу о «налоговых резидентах». В результате данное освобождение теперь полагается всем физлицам без исключения.

Международные соглашения об освобождении от двойного налогообложения

Правовое положение нерезидентов в области налогообложения регулируется не только НК РФ, но и двухсторонними соглашениями (или конвенциями), которые Россия заключает с другими государствами. Эти международные договоры имеют цель освободить граждан от двойного налогообложения. По состоянию на 01.01.2019 года РФ заключила подобные соглашения с 83 странами. Некоторые пункты этих документов как раз и регламентируют порядок оплаты налога при продаже недвижимости. Возьмём, например, соглашение между РФ и Королевством Нидерландов.[5] Статья 13 договора позволяет налоговым органам государства, где находится недвижимость, принадлежащая гражданину страны, подписавшей соглашение, взыскать налог с дохода, полученного от реализации объекта. Например, гражданин Голландии имеет квартиру в Москве. Он её продал. В соответствии с данным соглашением московская ИФНС может взыскать с него налог с продажи квартиры.

В данном случае фискальные службы Голландии включат эти доходы в сумму, которая вообще освобождается от налога.[6] Исходя из этого, нерезидент не станет платить налог у себя на Родине.

Похожим образом осуществляется налогообложение помещений и по конвенции, заключенной между нашей страной и Австрией.[7] Согласно этому документу доход от продажи квартиры, находящейся в нашей стране, может быть взыскан российской ИФНС. При этом Австрия освободит такого гражданина от необходимости перечислять налог в свой бюджет. Однако «Австрия вправе ... при расчете налога на доход или капитал своего резидента учитывать доходы и капитал, освобожденные в России от налогообложения».[8] Говоря нормальным языком, фискальные органы Австрии, узнав о том, что доход ее резидента был освобожден от налога в РФ, могут включить его в налогооблагаемую базу.

Вообще подобные соглашения и конвенции сформулированы не только туманно, но ещё и по принципу вероятности: событие может наступить, недвижимость может облагаться налогом, государство может включить в налогооблагаемую базу и так далее. Такие формулировки не добавляют уверенности налогоплательщикам.

Положение нерезидентов после выхода в свет закона о возможности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости

Освобождение от налога в России еще не значит, что нерезидент получит его и за рубежом. Как правило, этот налог в иностранных государствах называется налогом на прирост капитала. Он взимается с разницы между ценой покупки и стоимостью продажи помещения. В разных странах его ставка варьируется от 18% до 50% и имеет свои нюансы в зависимости от национального законодательства. В каждой стране есть свои скидки и льготы, но вот освобождение от уплаты налога в зависимости от периода владения встречается крайне редко. Так, в Италии он составляет 5 лет, в Германии - 10 лет, а во Франции 22 года. Однако в большинстве стран подобная льгота не предусмотрена. Поэтому нерезидент, не заплативший налог в России, всё равно перечислит его в казну государства, где он считается резидентом.

Например, российско-австрийская конвенция прямо указывает, что доход от продажи недвижимости, полученный австрийским резидентом, подлежит налогообложению в РФ. Однако если Россия не взыщет с него налог, то тогда это сделает сама Австрия.[9] Следовательно, австрийский резидент заплатит налог в своей стране. Законодательство этого государства не предусматривает норм о предельных сроках владения.

Уже совсем немного осталось до наступления весны. Но для кого-то февраль – это долгие дни ожидания солнца и тепла, а для кого-то – стремительно ускользающие минуты, когда нужно успеть воспользоваться тем, что еще можно получить от зимы.

В числе последних сейчас находятся обладатели незарегистрированной недвижимости: жилого или дачного дома.

Дело в том, что с началом весны, 1 марта, истекает т.н. «льготный период» для упрощенной регистрации жилых строений на садовых участках и участках ИЖС.

Началось все с того, что еще в прошлом году в законодательство были внесены серьезные изменения в части оформления частной собственности на жилые постройки:

- на садовых участках и участках под ИЖС теперь допускается только строительство жилых и садовых домов (теперь они называются «объекты ИЖС») высотой не более 20 метров и максимум до 3 наземных этажей,

- зарегистрировать строение и получить документ о праве собственности можно будет при условии направления в местную администрацию специальных уведомлений – о планируемом строительстве и о его окончании.

Какие проверки будут сопровождать процесс регистрации по новым правилам?

В уведомлении о планируемом строительстве застройщик указывает все ключевые параметры будущего дома.

В течение 7-ми дней администрация рассматривает полученное уведомление и проверяет, насколько запланированный объект строительства соответствует требованиям закона в части:

- допустимых градостроительных параметров объекта ИЖС,
- правил землепользования и застройки соответствующей территории,
- утвержденной схемы планировки территории,
- правил разрешенного использования земельного участка.

Если выявлено нарушение, администрация уведомляет об этом заявителя, и строительство объекта считается несогласованным. Построенный объект будет считаться самовольной постройкой.

Так, в частности, не удастся получить одобрение строительство, если при наличии действующего запрета на данном участке возводится объект жилищного строительства (например, на участке под огородничество нельзя возводить капитальные дома) или застройщик вышел за пределы допустимых параметров объекта ИЖС.

Если никаких возражений от администрации не поступило, уведомление считается принятым и можно начинать строительство. По завершении работ нужно подать второе уведомление – об окончании строительства с приложением технического плана объекта.

Получив документы, администрация также проводит их проверку на предмет соответствия постройки всем нормативам, т.ч. проводится внешний осмотр дома с выездом на место (соответствует ли облик здания описанию, приведенном в первоначальном уведомлении).

Если нарушений не выявлено, администрация направляет документы в Росреестр для постановки вновь созданного объекта недвижимости на кадастровый учет и регистрации права собственности застройщика.

Начиная с марта, этот порядок будет действовать в отношении как строящихся, так и уже построенных домов, если право собственности на них не было в свое время оформлено.

Поэтому тем, кто еще не зарегистрировал свои дома, с марта придется следовать уже новому порядку. А это значит, что нужно будет пройти усиленный контроль всех параметров своего дома и земельного участка.

До марта продолжает действовать упрощенный порядок регистрации: на основании технического плана дома, составленного кадастровым инженером. Никаких уведомлений в администрацию пока подавать не требуется.

Поэтому эксперты советуют успеть подать заявление о регистрации в Росреестр до 1 марта, если дом еще не зарегистрирован. Дальше все будет намного сложнее.

Выбрать страну и регион, найти объект, сравнить его с аналогами, изучить условия покупки, особенности содержания, перспективы продажи… В процессе поиска недвижимости легко забыть о юридической стороне сделки. Несколько полезных советов частным инвесторам – резидентам РФ дает эксперт PwCLegal.

Перед покупкой недвижимости за рубежом необходимо оценить налоговые последствия в двух юрисдикциях и грамотно структурировать владение, чтобы снизить расходы (подробнее об этом читайте здесь). Кроме того, есть ряд юридических аспектов сделки, на которые стоит обратить внимание. Прежде всего, это вопросы, связанные с совместной собственностью супругов и наследованием недвижимости.

Семейные имущественные отношения

Приобретенная в браке недвижимость, в том числе зарубежная, в соответствии с правилами российского семейного законодательства, может рассматриваться как общая собственность супругов. Поэтому при продаже или другом способе отчуждения совместного имущества, например, дарении, необходимо получить согласие супруга или супруги. Изменить режим собственности по российскому праву можно заключив брачный договор или соглашение о разделе общего имущества супругов.

При смене места жительства, например, переезде в страну приобретения недвижимости, к семейным имущественным отношениям супругов будет применяться право данной страны. При этом нормы могут существенно отличаться от российских, как, например, на Кипре. Там режим собственности супругов – раздельный.

Также в стране приобретения/продажи недвижимости при совершении сделки могут быть запрошены документы, которые подтверждают согласие супруга на сделку. В ряде европейских стран местные нотариусы требуют представить нотариальное согласие супруга/супруги на совершение сделки. Или могут запросить заключение юристов (из страны, гражданином которой является физическое лицо) о том, что такое согласие получать не обязательно.

Вопросы наследования

В большинстве юрисдикций к наследованию недвижимости применяется право страны, в которой она находится. При этом зарубежные правила наследования зачастую существенно отличаются от российских, например, в части определения наследников, имеющих право на обязательную долю. Свобода распоряжения недвижимым имуществом путем завещания на случай смерти может быть ограничена местными правилами.

Например, в Испании право на обязательную долю в наследстве имеют супруг/супруга и дети. При этом правила наследования могут меняться в зависимости от автономного округа, в котором находится недвижимость. Поэтому для правильного планирования наследования зарубежной недвижимости необходимо анализировать местное право и степень свободы распоряжения наследством, которую оно предоставляет.

Применения местного права можно избежать путем выбора более сложной структуры владения объектом. Например, путем структурирования владения через компанию. В этом случае в наследственную массу попадут акции такой компании, которые являются движимым имуществом. А движимое имущество наследуется по праву последнего места жительства наследодателя. Таким образом, если собственник акций такой компании постоянно проживает в России, он может спланировать наследование в рамках привычного для него правопорядка.

Более сложной и эффективной опцией может быть создание трастовой структуры и передача недвижимости в траст. В таком случае наследования вообще не будет происходить, поскольку объект недвижимости отчуждается в пользу управляющего траста еще при жизни собственника. При этом учредитель траста (покупатель недвижимости) вправе определить судьбу имущества траста как при жизни, так и после своей смерти. Например, предоставив членам семьи – бенефициарам траста право пользоваться недвижимостью в течение определенного времени без передачи ее в собственность бенефициаров. Или, напротив, условия траста могут предусматривать, что недвижимость должна быть продана после смерти учредителя, а денежные средства от продажи распределены между бенефициарами.

Наряду с недвижимостью в траст могут быть переданы и другие активы учредителя. Но при передаче активов в траст необходимо получить согласие супруга/супруги на отчуждение совместного имущества, если оно таковым является.

Гражданство и вид на жительство

Зачастую российские граждане, приобретая недвижимость, участвуют в программах получения гражданства или вида на жительство в обмен на инвестиции.

Иногда недвижимость приобретается исключительно с целью получить зарубежный паспорт. В этом случае необходимо помнить о требовании закона «О гражданстве Российской Федерации», в соответствии с которым все граждане, которые приобрели иностранное гражданство, вид на жительство или иной документ, дающий право постоянно проживать за пределами Российской Федерации, обязаны уведомить о получении такого документа уполномоченный орган внутренних дел по вопросам миграции.

Срок подачи уведомления – 60 дней с момента получения такого документа. Если гражданин в момент получения документа находился за рубежом – в течение 30 дней с момента въезда в Россию.

К сожалению, законодательство не содержит определения или толкований в отношении того, что именно считается документом, дающим право постоянно проживать за пределами РФ, и что такое «постоянное проживание».

На практике рекомендуется уведомлять о наличии документа, который дает право проживать за пределами РФ в течение шести месяцев и более без ограничения по количеству дней. Так, об обычной шенгенской туристической визе уведомлять не нужно, а вот, например, о студенческой визе, действующей более шести месяцев, – необходимо.

За последние месяцы мы получили множество писем от взволнованных читателей. После многих лет владения дачными участками они в одночасье обнаруживали, что их участки принадлежат лесному фонду.

«Мы приобрели свой дачный участок в 1995 году. Все свидетельства о праве собственности были получены сразу, причём эти документы много раз предоставлялись в различные инстанции по разным поводам (проведение газа и пр.).

Но весной этого года председатель нашего СНТ неожиданно узнал, что наши земли теперь принадлежат лесному фонду. Члены товарищества впали в панику. Ещё бы – земля, которую каждый из нас считал своей, внезапно оказалась в федеральной собственности. Ни продать, ни подарить. Мало того, ходят слухи, что к тебе теперь могут приехать с бульдозером и снести дом и всё остальное как незаконные постройки. Говорят, что вопрос можно решить только через суд, а это огромные затраты. Что нам делать? Валентина В., Московская обл.

Если вы тоже оказались в подобной ситуации и при этом ваш дачный участок был оформлен в собственность ранее 8 августа 2008 года, то в большинстве случаев проблему можно решить безо всяких судов и вложений.

- Поможет закон
Закон о лесной амнистии – так в разговорной речи называют закон, который регулирует устранение пересечений границ земельного участка с границами лесного фонда в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Его полное название – Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 280‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определённой категории земель».

- Обратитесь в Росреестр
Если право собственности на земельный участок возникло у гражданина до 1 января 2016 года, а сведения о границах лесного участка были внесены в ЕГРН позже даты возникновения прав гражданина на земельный участок, Росреестр по заявлению собственника устранит пересечение его границ с границами лесного участка. Платить не придётся: гражданин платит только за учётно-регистрационное действие, если оно требуется. Кроме того, решение будет принято в пользу земельного участка, а не лесного фонда.



- Необходимые документы
Понадобится заявление о кадастровом учёте земельного участка с целью уточнения его границ и подготовленный кадастровым инженером межевой план.

При каких условиях могут отказать
Если земельный участок, границы которого пересекаются с границами лесного участка, расположен в границах особо охраняемых природных территорий и территорий объектов культурного наследия.

Земельный участок относится к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности или земель другого специального назначения, и на нём отсутствуют объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы.

Земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и в отношении этого участка органами земельного надзора подтверждены факты неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства.

Кроме того, в кадастровом учёте в связи с уточнением границ может быть отказано по другим причинам, например, в случае когда заявитель не является собст­венником земельного участка.

Требуется ли согласование границ с органом государственной власти, уполномоченным в области лесных отношений?

Если участок предоставлен до 8 августа 2008 года и предназначен для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйст­ва, личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, то до 1 января 2023 года согласования границ с органом государственной власти, уполномоченным в области ­лесных отношений, не требуется.

- Другой вариант
Если на дачном участке проводилось межевание, то возможно два варианта развития событий. В случае когда в ЕГРН уже есть сведения о границах земельного и лесного участков, надо обратиться в Росреестр, который самостоятельно, без участия владельца участка устранит пересечение. Если же сведения о границах лесного участка не внесены в ЕГРН, проблему можно решить через региональное учреждение Федерального агентства лесного хозяйства. Необходимо подать туда заявление о внесении изменений в сведения государственного лесного реестра и копии документов о праве собственности.

- Официальная статистика
С начала применения закона о лесной амнистии в Росреестр поступило порядка 7,3 тысячи заявлений об осуществлении учётно-регистрационных действий, подпадающих под применение ст. 60.2 Федерального закона № 218‑ФЗ «О государст­венной регистрации недвижимости», введённой законом о лесной амнистии. Из них по 5,6 тысячи заявлений приняты положительные решения: пересечения границ земельных участков с границами лесных участков в ЕГРН устранены. Как правило, решение об отказе в уточнении границ земельного участка не связано с применением закона о лесной амнистии, а касается несоблюдения требований к подготовке межевого плана.



- Случай в Челябинской области
В августе 2017 года в Миас­ский территориальный отдел Управления Росреестра по Челябинской области обратились десять садоводов СНТ. Граждане сообщили, что их земельные участки накладываются на земли лесного фонда, в связи с чем они уже долгие годы не могут зарегистрировать право собственности на свою землю и стать полноправными владельцами обрабатываемых соток. Специалисты территориального отдела изучили документы, представленные каждым заявителем, проверили имеющиеся в ЕГРН сведения и выяснили, что ситуация с их земельными участками подпадает под действие Федерального закона № 280‑ФЗ. Владельцы участков подали заявления в Росреестр. В итоге участки были исключены из земель лесного фонда, поставлены на кадастровый учёт с уточнёнными площадями, на них зарегистрированы права.



- Случай в Московской области
В 2018 году в Комитет лесного хозяйства Московской области поступили заявления о внесении изменений в сведения государственного лесного реестра сразу от десятков членов СНТ Пушкинского района одновременно. К ним прилагались копии правоустанавливающих документов. После их рассмотрения земли дачников были исключены из земель лесного фонда.

Игроки рынка недвижимости рассказали о ряде факторов, которые способны привести к росту или падению цен на столичное жилье

В 2019 году на рынок первичного и вторичного жилья будет влиять ряд причин, которые смогут привести к росту цен. Стоимость квадратного метра жилья в Москве, по прогнозам опрошенных редакцией «РБК-Недвижимость» экспертов, может вырасти на 5–15%. В то же время на цены окажут влияние сдерживающие факторы и не позволят им существенно расти.

Главное влияние на стоимость столичных квартир, по мнению риелторов и девелоперов, окажут переход на проектное финансирование, растущие издержки застройщиков, инфляция, повышение налогов и ипотечных ставок, большой объем предложения на рынке, а также падение доходов населения. Эксперты рассказали, куда качнется ценовой маятник в 2019 году.

- Переход на проектное финансирование
Основным фактором роста цен на новостройки в 2019 году может стать переход на проектное финансирование строительства. С 1 июля все девелоперы начнут продажи в новостройках через эскроу-счета. Средства дольщиков они смогут получить только после сдачи дома в эксплуатацию. Уже скоро застройщики будут вынуждены привлекать банковские кредиты. «Согласно данным властей, ставка по кредитам на строительство может составить порядка 6–8%. Именно такую переплату и придется включить в стоимость квадратного метра», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Однако генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает, что кредитно-денежная политика в России ужесточается, ключевая ставка Банка России растет, а значит, будут дорожать и займы. Соответственно, вырастут цены на жилье, возводимое на средства банков, считает он. Подавляющему большинству девелоперов придется перестроить финансовую модель существующих жилых проектов, стратегию их реализации, что может привести к дополнительным расходам, приостановке строительства и другим неприятностям, которые повлекут за собой рост цен, поясняет эксперт.

Реформа долевого строительства приведет к уходу с рынка слабых и/или непрофессиональных строительных компаний. Это повлечет за собой снижение объемов строительства и, как следствие, сокращение предложения жилья, что скажется на росте цен, считает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

В то же время генеральный директор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина убеждена, что рост средних цен на новостройки в Москве будет ограничиваться возможностями платежеспособного спроса. Застройщики не смогут полностью переложить рост своих издержек на покупателя, для поддержания активных продаж им придется пожертвовать частью своей прибыли и сдерживать повышение цен, говорит Шаталина.

- Ипотечные ставки
Один из важных факторов — дальнейшее повышение ключевой ставки и, соответственно, рост ставок по ипотеке, считают риелторы. Дешевая ипотека стала основным фактором высокого спроса на столичные квартиры, который смог поддержать цены на жилье в прошлом году. В этом году роль ипотеки очевидно снизится, считают опрошенные редакцией эксперты. Центробанк уже дважды повышал ключевую ставку, в результате ставки по ипотеке во многих банках тоже выросли — на 0,5–1 п. п. По мере подорожания кредита спрос будет снижаться, если, конечно, для поддержания доступности жилья девелоперы не начнут опускать цены в своих проектах, прогнозирует руководитель аналитического центра « Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«Если ставки достигнут заградительных 13–14%, это уже может сдерживать большинство покупателей. Впрочем, данный фактор, скорее, станет причиной снижения количества сделок, а не роста цен, прежде всего на вторичном рынке. На первичном же поддержать уровень продаж помогают совместные программы банков и застройщиков, все еще позволяющие получить ипотеку по ставке от 6%», — говорит Ирина Доброхотова.

- Высокий спрос
В 2018 году уровень спроса в Москве радовал как девелоперов новостроек, так и продавцов вторичных квартир. Показатели по сделкам существенно выросли. По данным риелторов, количество зарегистрированных ДДУ по итогам 2018 года относительно 2017-го увеличилось на 40%, а спрос на вторичном рынке — почти на 30% за этот же период. В результате цены на жилье в Москве росли.

Однако этот всплеск был вызван низкими ипотечными ставками, а не увеличением доходов москвичей, которые, по данным Мосгорстата, снизились за первое полугодие прошлого года на 0,6%. Таким образом, рост сделок с недвижимостью не свидетельствует об улучшении покупательских возможностей, резюмирует Олег Репченко. «По сути, 2018 год благодаря низким ставкам по ипотеке «отъел» часть спроса у последующих периодов. Те, кто задумывался о покупке в ближайшие год-два, поторопились воспользоваться моментом. А это значит, что в 2019-м спрос станет меньше, чем он мог бы быть», — считает эксперт.

«В 2019 году мы рассчитываем на то, что уровень спроса будет как минимум сопоставимым с 2018-м. К тому же интерес покупателей поддерживается за счет предстоящих изменений в законодательстве. Есть риск того, что девелоперы станут выводить в продажу относительно готовые объекты по более высокой стоимости квадратного метра, чтобы компенсировать переплату по проектному финансированию. Это также стимулирует инвесторов совершить сделку до 1 июля 2019 года», — говорит Литинецкая.

- Большие объемы предложения
Дополнительное давление на рынок оказывают большие объемы предложения на первичном рынке, отмечают аналитики. В Москве между ТТК и МКАД, по данным аналитического центра « Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», объем предложения в 2018 году снизился примерно на 3%. Однако новое строительство ведется активно, даже существующих объемов без учета появления новых проектов хватит еще года на три минимум, убежден Репченко. По его мнению, повышенная конкуренция (а девелоперы конкурируют не только друг с другом, но и со вторичным рынком) в условиях ограниченной платежеспособности приводит к тому, что основным инструментом в борьбе за покупателя является доступная цена.

«Несмотря на большой объем полученной разрешительной документации (теоретически застройщики могут продолжать выводить по 1,0–1,3 млн кв. м нового предложения ежемесячно), вряд ли темпы вывода новинок будут, как летом и осенью 2018-го. Это влечет за собой риски затоваривания, а в Москве еще и упирается в конкуренцию за строительные мощности с проектами в рамках программы реновации. Меньше нового предложения на котловане — меньше недорогого предложения в общем объеме и выше средняя цена», — утверждает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

- Инфляция, налоги и снижение доходов
Сдерживающим фактором роста цен на первичное и вторичное жилье в 2019 году также являются рост уровня инфляции и снижение доходов москвичей, отмечают опрошенные редакцией эксперты. «Доходы населения продолжают снижаться за счет инфляции, роста налоговой нагрузки, стоимости топлива и др. Соответственно, и решать жилищный вопрос люди смогут в рамках своего уменьшающегося бюджета. Скорее всего, этот фактор вызовет коррекцию среднего запроса покупателя — уменьшение площади квартиры, комнатности, приобретение жилья более бюджетного типа», — считает Шаталина.

При этом повышение НДС с 18% до 20% может увеличить издержки застройщиков, которые они попытаются переложить на плечи покупателей. По оценке коммерческого директора девелоперской компании Tekta Group Натальи Козловой, более 60% всех поставок товаров и услуг, которые требуются застройщикам для реализации проектов, облагаются налогом на добавленную стоимость. Вторым фактором роста цен на первичку Козлова называет в целом повышение издержек по экономике из-за роста цен на различную продукцию — в частности, продолжается увеличение расценок на топливо, что прямо влияет на себестоимость строительства.

- Куда качнется ценовой маятник
В целом риелторы и девелоперы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», не ожидают как существенно роста стоимости жилья на первичном и вторичном рынках, так и их падения. Цена «квадрата» в столичных новостройках по итогам 2019 году может вырасти не менее чем на 10–12%, считает Вражнова. По прогнозам Литинецкой, уровень цен на первичном рынке может увеличиться на 5–10%. При этом, по мнению генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в прошлом году рост средней стоимости новых квартир (на 4,5–6%) носил краткосрочный характер как ответ на ожидания перемен на рынке недвижимости в связи с переходом на эскроу-счета и прогнозируемым удорожанием новостроек.

«На рынке отсутствуют фундаментальные причины для значительного рыночного роста цен на новостройки. Факторы, сдерживающие повышение стоимости и связанные с областью платежеспособного спроса, имеют сильное воздействие на принятие решения о покупке недвижимости», — считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее мнению, причины, которые могут привести к росту цен, лежат в области поведения девелоперов — это ответ на меняющиеся правила ведения бизнеса и формирования затратной части строительных работ.

В отличие от первичного рынка вторичное жилье вряд ли покажет рост цен: средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте после небольшого повышения в 3–5% в первом полугодии по итогам всего года покажет снижение на 1–2%, считает Литинецкая. Общее развитие экономической ситуации, инфляция, риск ослабления рубля, отсутствие предпосылок к заметному росту доходов населения, а также реализованный в значительной степени в 2018 году покупательский спрос, скорее всего, приведут к снижению спроса со стороны покупателей, а следовательно, не позволят ценам на вторичную недвижимость расти, добавляет Вражнова.

Несмотря на причины, способные повлиять на снижение средних цен в Москве, риелторы и девелоперы не ожидают их падения. Единственным значимым фактором возможного снижения цен Алексей Попов из ЦИАН называет реализацию кризисного сценария в экономике, сопоставимого с событиями 2014 года. «В таком случае для поддержания спроса большинство застройщиков прекратят индексировать цены, запустят скидки и акции. Вероятность наиболее жесткого сценария пока представляется маловероятной», — считает аналитик.

С начала 2019 года вступил в силу порядок перевода садовых домов, построенных в садоводческих и дачных кооперативах, в жилые и обратно. Дачники давно этого ждали. О том, что это дает, "Российской газете - Неделе" рассказал генеральный директор Московского областного БТИ Александр Беднягин.

Во-первых, это возможность оформить прописку. Во-вторых, получить имущественный налоговый вычет, то есть вернуть часть подоходного налога, что возможно только при приобретении жилой недвижимости. В-третьих, оформить так называемый сельский тариф на электричество, который примерно на 30 процентов ниже городского. В-четвертых, при оформлении кредита получить более низкий процент. Сейчас дают кредиты и на нежилую недвижимость, но с более высокими ставками.

- Как перевести садовый дом в жилой
Необходимо подать заявление в органы местного самоуправления, к которому приложить заключение по обследованию дома.

Заключение готовит юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который является членом саморегулируемой организации по инженерным изы­сканиям. Например, предприятия БТИ по всей стране.

Что должно быть в заключении? В нем описывается участок и сам дом, который обязан отвечать основным требованиям к жилому строению. Решение о признании дома жилым принимает местная администрация, в ведении которой находится территория садоводческого или дачного товарищества.

- В чем отличие садового дома от жилого
Садовый дом - это по сути некапитальное строение, предназначенное для временного пребывания. Сейчас, как объяснил Беднягин, в Едином госреестре недвижимости садовые домики обозначаются как "жилое строение с назначением нежилое". Но вскоре автоматически все они будут переименованы в "садовые дома".

Жилой дом - это отдельно стоящее здание, которое имеет три надземных этажа. Его высота может быть не более 20 метров. Жилой дом должен состоять из комнат и вспомогательных помещений и не может быть разделен на отдельные квартиры. Ограждающие конструкции дома должны иметь теплозащитные свойства, которые позволяют проживать в нем круглый год. Иными словами, стены должны быть не из фанеры или картона, а, например, из бревен или кирпича. Дом должен быть оборудован инженерными системами. Это водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление. Также жилой дом обязан отвечать требованиям инсоляции и вентиляции, то есть проживающим в нем людям должно быть тепло, светло и комфортно.

- Выше трех не строить
Беднягин обратил внимание на то, что при строительстве новых загородных домов (будь то постройки в дачных поселках или на землях, выделяемых для индивидуального жилищного строительства), уже не получится построить дачу в 4-5 и более этажей.

Беднягин уточняет, что многие ошибочно думают, что если в Градостроительном кодексе теперь указана предельная высота жилого дома в 20 метров, то можно хоть 6 или 7 этажей построить (из расчета три метра на каждый этаж). "Высота этажа может быть пять-шесть метров, но самих надземных этажей не может быть более трех. При этом застройщик может заложить еще несколько этажей под землей", - уточняет он.

Речь идет только о строящейся и планируемой к строительству недвижимости. Если дом уже стоит и оформлен в собственность, никто не заставит сносить лишние этажи.

- Успеть до 1 марта
Только до 1 марта действует упрощенный порядок регистрации права на жилой и садовый дома. Достаточно заполнить декларацию на построенный дом, обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит технический план. И подать документы на регистрацию через центр госуслуг.

Особенно актуален этот порядок для людей, которые уже завершили строительство своего дома. Это сильно облегчит им жизнь. А те дачники, которые начали строительство жилого дома, но не успеют его закончить до 1 марта, могут подать в органы местного самоуправления уведомление о начале строительства. С 1 марта уведомительный характер станет обязательным для недвижимости, которая возводится на землях для индивидуального жилищного строительства и на землях СНТ.

Что включает в себя уведомление? В этом документе сам заявитель описывает площадь застройки, планируемую высоту дома, количество этажей. И делает графическое описание месторасположения дома на земельном участке. Местная администрация рассматривает уведомление на соответствие этих параметров градостроительным нормам.

Уведомительный характер документа предполагает, что можно и не ждать резюме от местных чиновников. Но все-таки ответа лучше дождаться, чтобы потом не переделывать то, что построено. Ведь зарегистрировать недвижимость можно будет после еще одного уведомления, которое вместе с техническим планом застройщик подает в ту же администрацию после окончания стройки. И именно администрация будет отправлять документы в Росреестр для постановки на кадастровый учет и регистрацию права собственности.

- Может быть такая ситуация: вы начали строить дом, но в процессе решили изменить первоначальный план. Например, сначала хотели два этажа, а потом решили, что лучше три. Что для этого нужно? Уведомить администрацию, и никаких проблем с последующей регистрацией не будет, - поясняет Беднягин.

- Что будет, если уведомление не подавать
- Если вы построили дом и не воспользовались ни упрощенным порядком регистрации жилой и садовой недвижимости, ни направили уведомление, то фактически вы создали самовольную постройку. Это значит, что суд может обязать вас ее снести или привести в соответствие с градостроительными требованиями. Снос такой постройки или приведение ее в соответствие делается за счет собственника земельного участка, - подчеркнул Александр Беднягин.

Он советует особенно учесть эти моменты при покупке дома или дачи. Приобретать нужно только ту недвижимость, которая зарегистрирована.

- Как прописаться на даче
Есть несколько основных критериев для прописки в жилых домах, расположенных на землях садоводческих или дачных кооперативов, поясняет исполнительный директор Союза дачников Подмосковья Федор Мезенцев. Участок должен быть предназначен для садоводства, ведения дачного хозяйства, находиться в границах населенного пункта, дом должен соответствовать градостроительным нормам, быть признан жилым, иметь почтовый адрес.

Чтобы претендовать на такой участок, нужно зарегистрировать право собственности. Если же земля вам не принадлежит — сначала придется ее приобрести. Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, у собственника здания — преимущество при покупке. При этом, если земля муниципальная, то вы можете получить ее и бесплатно. В теории.

После регистрации права собственности на участок, им можно распоряжаться по желанию: дарить, продавать, менять, завещать и т.д. Без документов на право собственности сделки купли-продажи можно совершать только с домом, новый собственник также получит право собственности лишь на него, не на землю.

«У нас по общему принципу земельного законодательства земельный участок следует за строением. Собственники недвижимости как минимум имеют право получить эту землю в аренду. Раньше у нас была приватизация имущества, в том числе приватизировалась и земля. Но эта приватизация была платная. Государство было обязано продать эту землю по одной сотой кадастровой стоимости. Сейчас эти нормы уже не действуют, соответственно человек может выкупить эту землю. Но на сегодняшний день выгоднее будет не выкуп земли, а ее аренда.

Процедур бесплатного получения земель практически нет. Бесплатно участки можно было получить в 90-е годы, но площадь такого участка была ограничена нормой в 10 соток. Сейчас такой механизм отсутствует, и землю можно только купить. Муниципалитет не имеет права выдавать бесплатно землю, кроме каких-то локальных нормативных актов, которые относятся либо к какой-то определенной группе людей, либо к малонаселенным регионам. Например, это может касаться чернобыльцев, получения участков на Дальнем Востоке и т.д. То есть выдача бесплатных участков будет регулироваться исключительно на локальном уровне, в остальных случаях землю можно только выкупить у муниципалитета и таким образом оформить право собственности», — говорит адвокат, ведущий специалист по земельному праву Сергей Шугаев.

В каких случаях могут отказать в регистрации земли?

Земельный участок, на котором стоит жилой дом, нельзя будет оформить в собственность, если:
— дом расположен на территории зон заповедников или особо охраняемых государством землях;
— расположен рядом с объектами культурного наследия;
— земля в ведении ФСБ;
— территория входит в государственный резерв;
— земля относится к категории с земель сельхоназначения.

Российские девелоперы, брокеры, консультанты и банкиры — все, кто связан с рынком жилья, — вступили в новую реальность. Правила игры меняются и ужесточаются. Что принесет новый год?

На российском рынке недвижимости, по крайней мере, в секторах, относящихся к жилищному строительству, главные тенденции 2019 года, конечно, будут связаны с кардинально изменившимся законодательством, прежде всего — 214 ФЗ, регулирующим сегмент долевого строительства.

Отмена привычных ДДУ и переход застройщиков на банковское проектное финансирование, обязательное применение счетов эскроу для размещения средств дольщиков — причем, согласно последним поправкам, с 1 июля это правило будет касаться не только новых, но и вообще всех строящихся объектов, вне зависимости от того, когда получено разрешение на строительство; еще целый ряд серьезных ужесточений правил игры — вот в такую новогоднюю реальность вступили российские девелоперы, брокеры, консультанты, банкиры и все, кто связан с рынком жилья.

Так что сравнивать 2019-й с прошлым, 2018-м будет крайне непросто. Накануне Нового года мы как раз беседовали об этом с генеральным директором компании KR Properties Сергеем Матюхиным:

Сергей Матюхин
генеральный директор компании KR Properties

«Здесь уже будет нужно сравнивать не с прошлым годом, а с прошлой жизнью, потому что это реально будет такая новая жизнь для всех. И, на мой взгляд, она просто не всем будет нужна в таком виде. Немногие захотят работать по этим правилам. Достаточно много добросовестных девелоперов, которые строили красивые, удобные проекты, работали действительно и для города, и для людей. Но в силу изменяющихся правил игры очень сложно приспособиться к тому, что правила меняются практически раз в полгода. Загадывать, что называется, на следующий год — это вообще дело неблагодарное. Мы видим, что меняются не только правила игры на строительном рынке, но и в целом меняется очень сильно ситуация в стране по многим причинам: и удорожание различных товаров, и повышение налоговых сборов. Я думаю, что год будет не самый простой».

Среди тенденций-2019, о которых говорил не только Сергей Матюхин, но и практически все профессиональные игроки, прежде всего, заметное сокращение числа компаний. Одни просто уйдут с рынка, не видя на нем никаких перспектив. Другие, покинув «долевку», постараются найти себя в других сегментах — скажем, в сегменте индивидуального жилищного строительства, как уже заявила компания Kaskad Family, между прочим, до этого — крупнейший в Московской области застройщик таунхаусов.

Третьи по возможности будут переходить на продажу готового жилья, то есть, по сути, становиться участниками не первичного, а вторичного рынка: например, президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин заявил, что сейчас доля готовых квартир в общем объеме продаж компании — 30-35%, а должна вырасти минимум до 50%.

Оценить масштаб бедствия пока трудно, но по самым пессимистичным оценкам, отрасль усохнет где-то на две трети, потеряв множество не только девелоперских, но и риелторских, консалтинговых и строительных структур.

Сокращение объема предложения, скорее всего, не станет тенденцией этого года: 2018-й побил все рекорды по запуску новых адресов, и застройщики серьезно запаслись площадками впрок. Правда, в условиях полной неопределенности ряд компаний как раз не торопятся выводить на рынок новые проекты. На встрече с журналистами акционер компании Capital Group Павел Тё признался, что на 2019 год его компания не заявила пока ни одного нового квадратного метра.

А вот рост цен, обозначившийся еще в прошлом году, в этом только продолжится, уверен генеральный директор группы компаний «Атлант» Роман Лябихов.

Роман Лябихов
генеральный директор группы компаний «Атлант»

«Я прогнозирую, что цены будут расти. Причем за первые полгода вырастут порядка на 10%. Плюс в феврале, как мы ожидаем, будут разъяснения правительства по тем критериям, которые сейчас отражены в новых изменениях 214 ФЗ. Соответственно, от этих изменений, от того, как мы их увидим, будет во многом зависеть и дальнейший рост цен или цены остановятся. Но в любом случае, того падения, которое было, его уже не будет, поэтому цены будут расти в зависимости от того, какой проект: где-то быстрее, где-то медленнее. Но не меньше, чем на 10% за полгода они вырастут».

Прогноз Романа Лябихова уже находит подтверждение. По словам первого заместителя гендиректора концерна КРОСТ Марины Любельской, в 2019-м компания начнет поднимать цены на свои проекты на 10%, и хотя и планирует выйти на рынок с рядом новых проектов, в продаже появится не более 300 тысяч квадратных метров жилья.

Девелоперская группа « Сити-XXI век», в прошлом году отметившаяся тремя премьерами, в нынешнем также намерена вывести на рынок два новых ЖК комфорт-класса, но повысит стоимость квадратного метра на 15% во всех текущих проектах — из-за подорожания проектного финансирования. Словом, число компаний — вниз, цены — вверх, банки — во главе угла.

Еще одной тенденцией наступившего года может стать сокращение числа ипотечных сделок. В 2018-м ипотека била все мыслимые и немыслимые рекорды, но рост ставок вслед за ростом ключевой ставки ЦБ, напротив, никак не желающая расти покупательная способность населения и целый ряд макроэкономических факторов заставляют игроков рынка пока робко, но говорить о том, что ипотека перестает быть главным драйвером спроса.

Подтверждением служит, например, статистика столичного Росреестра: на момент подготовки этого материала декабрьские итоги еще не были подведены, а вот в ноябре Москва по ипотеке провалилась: в октябре был зарегистрирован 10 061 ипотечный договор, а в ноябре — только 8 570. Правда, в госорганах в падение ипотеки не верят, особенно потому, что финансовой альтернативы ей пока нет.

Очевидная тенденция 2019 года — наступление времени, которое президент компании «Лидер-Инвест» Олег Мамаев называет временем маркетинга и «продуктовых войн».

Олег Мамаев
президент компании «Лидер-Инвест»

«Мы сейчас все понимаем, что на рынке конкурируем продуктовыми характеристиками. Сейчас конкуренция идет не за квадратные метры и даже не за локацию, а за образ жизни, инфраструктуру. Причем инфраструктуру не только физическую, но и информационную, которую получает наш потребитель. То есть мы все больше уходим в сервисную экономику, в экономику, скорее, комфорта, нежели квадратных метров и физического воплощения».

Адресность, непохожесть на других, возможность сказать «Где я живу? Ну, в том доме, который…» — и дальше что-то, что сразу выделяет проект: на эту тему в 2019-м будут думать все. Вариантов — море. Компания «Лидер-Инвест» заключила соглашение о технологическом партнерстве с Panasonic Russia: они будут совместно работать над развитием энергосберегающих и зеленых технологий, над созданием информационной, а главное, «умной» среды в цепочке «Умная квартира» — «Умный дом» — интеграция в «Умный город».

Компания « Сити-XXI век» — одна из немногих, кто действительно применяет на своих проектах BIM-технологии, собирается сертифицировать комплекс HILL8 по британскому экологическому стандарту BREEAM и придумывает принципиально новые объекты инфраструктуры — например, огороды и специальные кабинки, где мамы смогут покормить грудных младенцев. Компания КРОСТ развивает новое направление в городском дизайне — оформление вертикальных и горизонтальных поверхностей в технике пиксель-арт, компания « ДОН-Строй» подарила Москве новое место для селфи — Луну в проекте «Сердце Столицы», и так далее, и так далее. В этом смысле год обещает быть богатым.

Предметное изучение запросов своей целевой аудитории — еще одна тенденция сегодняшнего времени. Об этом в конце прошлого года рассказывала директор по продукту компании «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина:

— Помимо того, что мы работаем с маркетинговыми агентствами, проводим много качественно-количественных исследований, фокус-групп, мозговых штурмов с нашими покупателями, мы работаем еще и с теорией архетипов Юнга. Это психология в чистом виде. Мы изучаем архетипы покупателей сквозь призму их страхов, призму их скрытых желаний, в том числе невысказанных ожиданий, и работа по этой технологии позволяет нам эти ожидания предвосхищать, предлагать клиентам продукт будущего.

— То есть они сами еще не знают, что они этого хотят, но они этого хотят точно?

— Да. Сейчас мы пишем стратегию развития на ближайшие пять лет. Красной нитью, которая проходит через всю эту стратегию, является концепция нишевых продуктов точно под запрос нишевых аудиторий.

Если добавить к этому тенденцию, связанную со все более активным интересом компаний к возможностям сферы PropTech, может получиться очень интересно. По крайней мере, у тех, кто останется на рынке в этом сумасшедшем 2019-м.

Банковская ячейка для безналичных денег — старое понятие и новая реальность

При развитии рыночных отношений неизбежно развитие законодательства, регулирующего эти процессы. А развитие законодательства влечёт за собой появление новых, или хорошо забытых старых, понятий, смысл которых не всегда можно понять по названию. Одно из таких понятий — это эскроу-счета.

В России в 2012 году был разработан проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвёртую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ». В этом документе был прописан новый вид соглашения — договор условного депонирования, или эскроу, а также новая разновидность банковского счёта — эскроу-счёт. С 1 июля 2014 года новые положения ГК РФ (статьи 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10), предусматривающие возможность осуществления расчётов посредством заключения договора эскроу, вступили в силу.

Эскроу-счет, от английского escrow, что означает «условное депонирование», — это специальный условный счёт, на котором могут находиться как денежные средства, так и имущество или документы, до наступления определённых обстоятельств или выполнения определённых обязательств. Нас сейчас интересуют денежные средства, так как в сделках на рынке недвижимости это основной эквивалент квадратным метрам. Надо заметить, что средства находятся в заблокированном состоянии до наступления этих условий, и ни продавец, ни покупатель не могут ими воспользоваться.

Фактически эскроу-счёт представляет из себя банковскую ячейку, в которой лежат безналичные деньги. Это очень удобно. Конечно, вы лишаете себя удовольствия пошелестеть купюрами при пересчёте, но, поскольку в некоторых банках операции с эскроу-счетами являются бесплатными, это можно компенсировать неплохой экономией.

Как работает экроу в недвижимости
1. Продавец и Покупатель открывают обычные счета в выбранном банке, осуществляющем расчёты через эскроу-счета, обычно это делается бесплатно.

2. Затем Покупатель вносит на свой счёт денежные средства, необходимые для расчётов по сделке. Проверка, пересчёт денежных знаков осуществляется работником банка, и опять бесплатно.

3. Следующий этап — это формирование условий, при которых денежные средства переведут со счёта покупателя на эскроу-счёт, и затем со счёта-эскроу на счёт продавца. После формирования договорных условий можно переходить к расчётам.

4. Перед совершением сделки, в нотариальной или в простой письменной форме, если это возможно, деньги со счёта Покупателя переводятся на эскроу-счёт, где блокируются. Средства с этих счётов не могут быть ни конфискованы, ни сняты.

5. Совершение сделки и передача документов на регистрацию. После получения документов с переходом права собственности на Покупателя наступает заключительный этап.

6. В зависимости от условий, сформированных на третьем этапе, в банк представляются документы. Это может быть выписка из ЕГРН, акт приёма-передачи квартиры, в список можно включать любые документы, исходя из конкретной ситуации, в которой происходит купля-продажа недвижимого имущества. И, наконец, если соблюдены все оговоренные условия, деньги отправляются на счёт Продавца. Если документы не предоставляются или предоставляются документы, подтверждающие, что сделка не состоялась, деньги спокойно возвращаются на счёт Покупателя.

- Пара примеров использования
Ваш клиент покупает многокомнатную квартиру, в которой два продавца, и у одного из них часть квартиры находится в ипотечном залоге у банка. В сформированных условиях вы оговариваете, что при предъявлении выписки из ЕГРН на незаложенную часть квартиры со счёта Покупателя на счёт одного из Продавцов переводится часть денежных средств, необходимых для погашения ипотеки, и полная сумма — на счёт Продавца, у которого комнаты не находятся под обременением. Затем Продавец гасит оставшуюся часть ипотеки, оформляется переход права собственности на комнату и Продавец получает оставшуюся часть средств с эскроу-счета.

При заключении Договора долевого участия, то есть на первичном рынке, денежные средства блокируются на эскроу-счетах до момента передачи ключей. Если по какой-то причине строительная компания задерживает сдачу дома, деньги возвращаются на счёт Покупателя. С одной стороны, это гарантия, а с другой — неудобство. В ситуации задержки сроков сдачи большинство Покупателей готовы ждать, а не возвращать свои деньги. В этом случае строительная кампания должна менять регламенты, а это влечёт дополнительные расходы.

Возможно, с обязательным введением расчётов по системе эскроу на первичном рынке строительства снизится до минимума срыв сроков сдачи домов в эксплуатацию. Посмотрим…

Нас ожидает непростой год. В 2019-м сойдутся сразу несколько факторов, делающих жилье более дорогим, а значит, менее доступным. Это повышение НДС, рост инфляции и уход от действовавшей много лет системы долевого строительства. Изменения будут постепенными, но необратимыми.

- Цены на жилье
Главный вопрос потенциального покупателя жилья – что будет с ценами? Порадовать нечем: у недвижимости в 2019 году есть множество причин подорожать и ни одной – стать дешевле.

Мы ожидаем рост цен на строящиеся объекты на 12-15% относительно уровня декабря 2018 года. Основная причина такого роста – законодательные ограничения, на которые застройщики будут вынуждены реагировать, перекладывая часть возросшей финансовой нагрузки на покупателей. Новые проекты также будут дорожать. Цены в новых проектах на котловане увеличатся на 8-10%.
Алексей Попов
руководитель аналитического центра Cian

В Группе ЛСР говорят, что рынок спокоен, но насторожен, слишком часто в строительной сфере происходят значимые изменения. В компании отмечают, что с рынка постепенно вытесняются мелкие игроки, а единственный способ остановить рост цен на жилье – минимизировать стоимость банковских средств для застройщика.

Что касается вторичного рынка, то и там цены поползут вверх, но не так быстро. По оценке Алексея Попова, рост в 2019 году составит 5-7% относительно уровня декабря 2018 года. Зато на 5-10% вырастут продажи, за счет перераспределения покупателей с первичного рынка.

КАК ВЫРАСТУТ ЦЕНЫ

Новостройки, рост цен 12-15%
Вторичный рынок, рост цен 5-7%

- Первичный рынок: игра по новым правилам
Основное изменение в законодательстве, которое полностью перекраивает правила игры на первичном рынке жилья – завершение эпохи долевого строительства. Рынок переходит на проектное финансирование: средства дольщиков теперь будут храниться на специальных банковских эскроу-счетах до окончания строительства дома. Одно разрешение на строительство – один счет. Само строительство при этом будет осуществляться на средства банковского кредита.

Мы держим относительно низкий профиль стоимости жилья, но за счет чего? За счет того, что кто-то получает это жилье, но по относительно низким ценам. В том числе это происходит за счет того, что у части людей деньги изымаются, и они вообще ничего не получают: ни денег, ни жилья. Поэтому нам нужно, безусловно, переходить на цивилизованные способы финансирования этой отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе (цитата по kremlin.ru).
Владимир Путин
президент РФ

Плюсы такой схемы очевидны: она решает проблему обманутых дольщиков, ведь если застройщик задерживает сдачу дома более чем на полгода, покупатель может вернуть свои деньги со счета. К тому же, банк, прежде чем выдать кредит на строительство застройщику, проверит его надежность, а это дополнительная гарантия дольщику. С другой стороны, банк является посредником, который не останется без прибыли, и жилье неминуемо подорожает.

«Будет рост себестоимости строительства, аналитиками озвучиваются цифры в 15-20%, и я, пожалуй, с ними соглашусь», – говорит вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Вячеслав Семененко. Впрочем, в Минстрое считают, что ставка для застройщиков будет снижаться.

Проектное финансирование с учетом открытия эскроу-счетов приведет к снижению итоговой ставки для застройщика. И если в начале проекта застройщик будет получать проектное финансирование под рыночную ставку, то через бесплатное фондирование на эскроу-счетах ставка, прогнозируемая Центробанком, дойдет до 6-8%.
Никита Стасишин
замминистра строительства и ЖКХ РФ

Новая схема, наряду со старой, действует на рынке с 1 июля 2018 года. Полностью рынок перейдет на проектное финансирование с 1 июля 2019 года. Переходный период дал рынку возможность завершить начатые проекты по старым правилам и перестроить модели ведения бизнеса перед переходом к проектному финансированию.

Использование механизма счетов эскроу снимает с застройщиков установленный 214-ФЗ запрет на выпуск (выдачу) ценных бумаг и их оплату с расчетного счета, что теоретически дает возможность застройщику обойтись без целевых займов банка. Таким образом, крупные участники рынка всерьез рассматривают возможность привлечения долгового (облигации) и долевого (акции) капитала как альтернативу проектному финансированию банков (займы).
Константин Клошко
юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»

- Новое в законодательстве
В 2018 году был принят ряд поправок в строительное законодательство, которые вступят в силу в 2019 году.

Самовольное строительство. Закон защитил добросовестного создателя самовольного объекта: если он нарушил ограничения использования земельного участка, но при этом не знал и не мог знать о них, объект не признается самовольной постройкой. Что касается признанных самовольных построек, то теперь устанавливается запрет на их использование. «Наконец-то прямо звучит положение о том, что самовольная постройка, помимо сноса, может быть приведена в соответствие с действующими требованиями, – говорит Константин Клошко. – Но сделать это путем «подстройки» под нее градостроительного регламента больше будет невозможно».

При наличии права собственности, а также если речь идет об ИЖС или многоквартирном доме, снос самовольной постройки возможен только по решению суда.

ИЖС. Также введено понятие объекта ИЖС: законодательно обозначена этажность такого здания, высота и тот факт, что помещения не могут быть разделены на самостоятельные объекты недвижимости. Для строительства объекта ИЖС теперь не нужна проектная документация и экспертиза, достаточно уведомления с его описанием. Уполномоченный орган должен ответить в течение 7 дней. Отсутствие ответа, говорит Константин Клошко, приравнивается к уведомлению о соответствии требованиям – можно строить.

Еще эксперт отмечает, что в 2019 году стоит ожидать новых законотворческих инициатив в отношении жилого статуса апартаментов.

Кроме этого, в ближайшее время может быть принят законопроект, вынуждающий перейти на эскроу-счета и тех, кто начал строительство до 1 июля 2019 года. Таков был законодательный ответ на рекордный рост получения разрешений на строительство в 2018 году.

- Стройка-2019
Согласно одному из майских указов президента Владимира Путина, к 2024 году Россия должна выйти на объемы жилого строительства, равные 120 млн кв. м. в год. Однако, по словам главы Минстроя Владимира Якушева, достижение этого показателя под большим вопросом, ведь для этого нужно ежегодно наращивать объем. А в 2018 году он снизился.

Основной показатель, с которого мы должны были стартовать с 1 января 2019 года, он уже не совпадает. По паспорту нацпроекта ввод должен был составить на 31 декабря 2018 года 86 млн кв.м. жилья, ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75-76 млн кв.м жилья. Мы с вами уже выпадаем на 10-11 млн кв.м жилья. Это серьезный знак со стороны рынка и отрасли. Эта цифра будет требовать серьезной корректировки (цитата по Interfax.ru).
Владимир Якушев
глава Минстроя

Однако снижение в 2018 году, по словам Алексея Попова, случилось из-за низкой активности застройщиков три года назад, в 2015-м, когда было запущено мало проектов. «В 2016 году было запущено больше новых проектов, поэтому ввод жилья в 2019 году вырастет на 15-20% относительно уровня 2018 года», - говорит аналитик.

А вот положение застройщиков в 2019 году будет непростым. Во-первых, согласно поправкам в ФЗ-214, для работы по новым условиям, застройщик должен иметь опыт возведения многоквартирных домов, во-вторых, он должен иметь пропорциональный объему строительства уставной капитал, в-третьих, банк устанавливает контроль над всеми расходами застройщика и может отказать выдать средства, если посчитает их расходование нецелевым. В-четвертых, при нарушении сроков строительства стройнадзор запретит застройщику начинать новый проект.

«Пока сложно понять масштаб изменений: экономическая модель, по которой работал рынок, полностью меняется. Но риски социального характера, связанные с банкротством компаний, на мой взгляд, крайне высоки, – говорит Вячеслав Семененко. – Особенно много банкротств будет в регионах, потому что там нет крупных устойчивых компаний, а небольшие, с малым оборотом и объемами строительства, с новыми условиями не справятся».

- Ипотека
Ставки по ипотеке будут расти. Впервые за долгое время они начали свой рост еще осенью 2018-го, после подъема Центробанком ключевой ставки на 0,25 п.п., и продолжили рост после повторного подъема ключевой ставки в декабре 2018-го еще на 0,25 п.п. Сегодня ключевая ставка Центробанка составляет 7,75% годовых, и это не критичный показатель для рынка: в среднем банки повысили свои ставки с весны 2018 года, по данным NAIBecar, на 1-2 п.п., что не фатально для рынка ипотеки: до «красной линии» в 12% годовых, после которой число заявок на кредит резко падает, еще далеко.

КАК ВЫРАСТУТ ИПОТЕЧНЫЕ СТАВКИ

Ставки на ипотечные кредиты - рост до 10-10,2%

«Эра «дешевых» кредитов закончилась, – говорит руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов. – Весьма вероятно, что в 2019 году мы увидим дальнейший рост ставок по ипотечным кредитам – выше 10% годовых. К сожалению, для этого есть все экономические предпосылки».

Но в 2019-м нас ждет еще и рост НДС, что также потянет ипотечные ставки вверх.

«В этой ситуации на рынок могут вернуться в массовом порядке программы субсидирования ставок застройщиками, при которых скидка трансформируется в более низкую ставку по кредиту для покупателей конкретного жилого комплекса, – отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Также власти могут перезапустить программу субсидирования ипотеки, которая действовала в 2015-2016 гг.».

- Реновация шагает по стране
В 2018 году в Госдуму был внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации», регламентирующий обновление ветхого жилого фонда. В качестве примера для всей страны предлагается московский опыт реновации: снос «хрущевок» и строительство на их месте нового жилья. Источники и объемы финансирования в регионах будут определять органы местного самоуправления.

Эксперты признают проблему актуальной, но сомневаются, что в нынешних экономических условиях механизм финансирования реновации за счет бюджета сможет работать где-либо, кроме столицы. Хотя, согласно законопроекту, возможны и другие варианты финансирования. Например, использование механизмов государственно-частного партнерства, то есть привлечение инвесторов.

Я полагаю, что распространение московского опыта реновации на всю страну бесперспективно. В региональных бюджетах подчас недостаточно средств на ремонт жизненно важной инфраструктуры, расселения аварийного и ветхого жилья, выдачу квартир «очередникам». Поэтому реновация, возможно, будет только с участием частных инвесторов, девелоперов. Однако, учитывая непростую экономическую ситуацию, далеко не каждый застройщик возьмется за строительство жилья, в котором значительное число квартир придется передать городу.
Кирилл Игнахин
генеральный директор Level Group

- Потенциал рынка
Напоследок мы спросили экспертов, в чем они видят потенциал рынка недвижимости на ближайшие годы. Большинство ответили, что потенциал кроется в острой потребности россиян в комфортном жилье, на которое у людей нет средств.

Но многие россияне согласились бы даже на «несовременное» отдельное жилье: в стране около 3 млн семей-очередников. «Дефицит жилья будет удовлетворен лет через 25, если темп строительства не будет снижаться и удастся сдержать стоимость квадратного метра в адекватных рамках», - считает управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.

Часть средств, потраченных на покупку жилья, каждый россиянин может вернуть в виде налогового вычета. Эти деньги для новоселов, как правило, не лишние — часто они идут на ремонт новой квартиры, покупку мебели, платежи по ипотеке.

В коротких карточках рассказываем, какую сумму можно получить из уплаченных государству налогов, что для этого требуется и какие правила и нюансы нужно соблюсти.

Вычет
Из чего он складывается

Российское налоговое законодательство предусматривает, что официально работающие граждане, с зарплаты которых удерживается налог на доход физических лиц (НДФЛ), могут вернуть часть уплаченных налогов из бюджета. Размер НДФЛ составляет 13%. Если доход человека не облагается этим налогом, он не имеет права на вычет.

Есть разные случаи, когда можно получить налоговый вычет. В частности, гражданин может на него рассчитывать при покупке квартиры.

Сумма
Сколько денег можно вернуть при покупке жилья

Вернуть можно 13% от стоимости квартиры. Но для налогового вычета при покупке жилья государство установило лимит. Максимальная сумма, с которой один человек может получить причитающиеся ему 13%, составляет 2 млн руб. Это значит, что вне зависимости от того, куплена квартира за 2 млн руб. или за 15 млн руб., выплата в обоих случаях будет одинаковая (13% от 2 млн руб. — это 260 тыс. руб.).

Если квартира стоит менее 2 млн руб., то вычет будет рассчитываться в зависимости от суммы покупки. От региона расчет вычета не зависит.

Если квартира куплена в ипотеку, то можно также вернуть 13% от уплаченных процентов по кредиту. В этом случае лимит вычета составляет 3 млн руб.

В случае с покупкой жилья остаток (который образовался, например, из-за того, что квартира стоила менее 2 млн руб.) можно перенести на покупку других объектов. Но в случае с вычетом от уплаты процентов по ипотеке перенести остаток нельзя.

Граждане
Кто имеет право на вычет

Претендовать на налоговый вычет могут налоговые резиденты Российской Федерации. То есть люди, которые живут на территории страны не менее 183 дней в течение года и с чьей зарплаты удерживается налог в 13%.

Также право на вычет имеют те, кто раньше его не получал. Гражданин может рассчитывать на определенную сумму согласно установленному лимиту, сверх которой ему подобных выплат не полагается. То есть один человек может получить (сразу или частями) 260 тыс. руб., а также 13% от уплаченных по ипотеке процентов. И не более того.

Сроки
Когда можно воспользоваться вычетом

Во всех случаях обращаться за налоговым вычетом можно лишь после совершения покупки.

При покупке жилья на вторичном рынке документы на возврат налога можно подавать сразу после регистрации сделки. Если вы покупаете квартиру в новостройке, то придется подождать, когда дом будет введен в эксплуатацию и вами подписан акт приема-передачи квартиры.

Способы
Как получить вычет

Есть два способа получения налогового вычета после покупки жилья. Первый — через налоговую инспекцию. В этом случае придется подождать с заявкой на вычет до конца года, в течение которого было приобретено жилье. Зато этот способ хорош тем, что можно сразу получить большую сумму денег (например, и за покупку квартиры, и за проценты по кредиту) и потратить ее, например, на ремонт или любые другие нужды.

Второй способ предполагает получение налогового вычета через работодателя. Свое право на вычет в этом случае можно заявить сразу после заключения сделки по покупке квартиры (дожидаться конца года не нужно). Работодатель в этом случае не станет удерживать НДФЛ с вашей зарплаты, она будет перечисляться полностью, и это продлится до тех пор, пока вы не получите всю полагающуюся компенсацию.

Процесс и документы
Что нужно делать и какие бумаги собрать

Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем необходимо получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на залог. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.

Для подачи заявления в налоговую нужно собрать документы. В пакете должны быть:

- справка о доходах с места работы (формы 2-НДФЛ);
- декларация о налогах на доходы физлиц (формы 3-НДФЛ), бланк можно взять в налоговой или на ее сайте;
- договор купли-продажи жилья, свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН), акт приема-передачи квартиры (если это новостройка), банковские выписки, отражающие передачу вами средств продавцу жилья, и расписка от него о получении денег. В общем, все документы, которые подтверждают совершение покупки;
- кредитный договор, если жилье куплено по ипотеке;
- паспорт;
- свидетельство о заключении брака, если квартира приобретена в браке.

Супруги
Кто из них получает вычет, если купленная квартира — общая

По закону, все приобретенное в браке имущество считается совместной собственностью супругов. Поэтому приобретенная квартира будет общей вне зависимости от того, кто записан собственником. Но право на налоговый вычет имеют оба, и заявить о своем праве на возврат средств может каждый из них. В общей сложности сумма, которую семья получит от государства, удвоится. То есть она может составить не 260 тыс. руб., а 520 тыс. руб.

Обратиться в налоговую по поводу возврата уплаченных налогов может и один из супругов. В этом случае второй сохранит свое право и сможет воспользоваться им в другой раз — например, если семья планирует купить еще одно жилье.

Часть средств, потраченных на покупку жилья, каждый россиянин может вернуть в виде налогового вычета. Эти деньги для новоселов, как правило, не лишние — часто они идут на ремонт новой квартиры, покупку мебели, платежи по ипотеке.

В коротких карточках рассказываем, какую сумму можно получить из уплаченных государству налогов, что для этого требуется и какие правила и нюансы нужно соблюсти.

Вычет
Из чего он складывается

Российское налоговое законодательство предусматривает, что официально работающие граждане, с зарплаты которых удерживается налог на доход физических лиц (НДФЛ), могут вернуть часть уплаченных налогов из бюджета. Размер НДФЛ составляет 13%. Если доход человека не облагается этим налогом, он не имеет права на вычет.

Есть разные случаи, когда можно получить налоговый вычет. В частности, гражданин может на него рассчитывать при покупке квартиры.

Сумма
Сколько денег можно вернуть при покупке жилья

Вернуть можно 13% от стоимости квартиры. Но для налогового вычета при покупке жилья государство установило лимит. Максимальная сумма, с которой один человек может получить причитающиеся ему 13%, составляет 2 млн руб. Это значит, что вне зависимости от того, куплена квартира за 2 млн руб. или за 15 млн руб., выплата в обоих случаях будет одинаковая (13% от 2 млн руб. — это 260 тыс. руб.).

Если квартира стоит менее 2 млн руб., то вычет будет рассчитываться в зависимости от суммы покупки. От региона расчет вычета не зависит.

Если квартира куплена в ипотеку, то можно также вернуть 13% от уплаченных процентов по кредиту. В этом случае лимит вычета составляет 3 млн руб.

В случае с покупкой жилья остаток (который образовался, например, из-за того, что квартира стоила менее 2 млн руб.) можно перенести на покупку других объектов. Но в случае с вычетом от уплаты процентов по ипотеке перенести остаток нельзя.

Граждане
Кто имеет право на вычет

Претендовать на налоговый вычет могут налоговые резиденты Российской Федерации. То есть люди, которые живут на территории страны не менее 183 дней в течение года и с чьей зарплаты удерживается налог в 13%.

Также право на вычет имеют те, кто раньше его не получал. Гражданин может рассчитывать на определенную сумму согласно установленному лимиту, сверх которой ему подобных выплат не полагается. То есть один человек может получить (сразу или частями) 260 тыс. руб., а также 13% от уплаченных по ипотеке процентов. И не более того.

Сроки
Когда можно воспользоваться вычетом

Во всех случаях обращаться за налоговым вычетом можно лишь после совершения покупки.

При покупке жилья на вторичном рынке документы на возврат налога можно подавать сразу после регистрации сделки. Если вы покупаете квартиру в новостройке, то придется подождать, когда дом будет введен в эксплуатацию и вами подписан акт приема-передачи квартиры.

Способы
Как получить вычет

Есть два способа получения налогового вычета после покупки жилья. Первый — через налоговую инспекцию. В этом случае придется подождать с заявкой на вычет до конца года, в течение которого было приобретено жилье. Зато этот способ хорош тем, что можно сразу получить большую сумму денег (например, и за покупку квартиры, и за проценты по кредиту) и потратить ее, например, на ремонт или любые другие нужды.

Второй способ предполагает получение налогового вычета через работодателя. Свое право на вычет в этом случае можно заявить сразу после заключения сделки по покупке квартиры (дожидаться конца года не нужно). Работодатель в этом случае не станет удерживать НДФЛ с вашей зарплаты, она будет перечисляться полностью, и это продлится до тех пор, пока вы не получите всю полагающуюся компенсацию.

Процесс и документы
Что нужно делать и какие бумаги собрать

Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем необходимо получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на залог. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.

Для подачи заявления в налоговую нужно собрать документы. В пакете должны быть:

- справка о доходах с места работы (формы 2-НДФЛ);
- декларация о налогах на доходы физлиц (формы 3-НДФЛ), бланк можно взять в налоговой или на ее сайте;
- договор купли-продажи жилья, свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН), акт приема-передачи квартиры (если это новостройка), банковские выписки, отражающие передачу вами средств продавцу жилья, и расписка от него о получении денег. В общем, все документы, которые подтверждают совершение покупки;
- кредитный договор, если жилье куплено по ипотеке;
- паспорт;
- свидетельство о заключении брака, если квартира приобретена в браке.

Супруги
Кто из них получает вычет, если купленная квартира — общая

По закону, все приобретенное в браке имущество считается совместной собственностью супругов. Поэтому приобретенная квартира будет общей вне зависимости от того, кто записан собственником. Но право на налоговый вычет имеют оба, и заявить о своем праве на возврат средств может каждый из них. В общей сложности сумма, которую семья получит от государства, удвоится. То есть она может составить не 260 тыс. руб., а 520 тыс. руб.

Обратиться в налоговую по поводу возврата уплаченных налогов может и один из супругов. В этом случае второй сохранит свое право и сможет воспользоваться им в другой раз — например, если семья планирует купить еще одно жилье.

Ставки по ипотеке в России скорее всего снизятся до 8% уже в 2020 году, заявил глава Сбербанка Герман Греф в ходе телефонной конференции в четверг, 28 февраля.

Так он прокомментировал поручение президента РФ Владимира Путина принять дополнительные меры, направленные на снижение процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам до уровня 8% годовых и менее.

«Я не уверен, что ставки будут на уровне 8% на конец этого года, но наш Центральный банк пытается контролировать эту ситуацию. Я думаю, что в следующем году мы увидим ставки по ипотеке в 8%», — приводит его слова «РИА Новости».

Как пояснил Греф, в Сбербанке ставки двигаются согласно рыночным трендам. По его мнению, во второй половине 2019 года ипотечные ставки будут снижаться.

Ранее в феврале россияне назвали предельную допустимую ставку при ипотеке. Оказалось, что почти две трети потенциальных заемщиков готовы повременить с покупкой жилья при ставке выше 11%.

Источник: NEWSru.com
27.02.2019

Владимир Путин поручил сократить срок владения недвижимостью, по истечении которого владелец может не платить налог на доход, полученный от продажи этой недвижимости. Об этом сообщается на сайте Кремля.

Поручение, которое президент дал правительству по итогам состоявшегося в начале февраля форума "Деловой России", предусматривает сокращение с пяти до трех лет минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, по истечении которого доход, полученный физическим лицом от продажи такого объекта, освобождается от налогообложения. Эта льгота относится к случаям, когда объект недвижимого имущества является единственным жилым помещением, находящимся в собственности налогоплательщика.

Как напоминают "Ведомости", по действующему законодательству владелец освобождается от уплаты НДФЛ с вырученных от продажи жилья денег, если он владел им более пяти лет. При этом трехлетний срок действует в отношении квартир и домов, полученных в дар от члена семьи, по наследству или в порядке приватизации.

Согласно поручению, правительство должно подготовить необходимые поправки в законодательство до конца февраля. Если этот законопроект будет одобрен парламентом в этом году, он может вступить в силу с 2020 года.

Напомним, в очередном послании Федеральному собранию президент обратил внимание на необходимость снижения налоговой нагрузки на семьи. В частности, Путин предложил дополнительно освободить от налога на имущество по 5 квадратных метров в квартире и по 7 квадратных метров в доме на каждого ребенка.

Что касается земельных участков, принадлежащих многодетным семьям, то тут президент предложил освободить от налога полностью 6 соток и таким образом полностью вывести из-под налогообложения наиболее распространенные по площади участки.

Екатерина Меледина
Источник: IRN.RU
13.03.2019

На рынке долевого строительства – большие перемены: застройщики обязаны перейти на новую финансовую модель к 1 июля 2019 года. С этого дня компании больше не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую - строить они будут на банковские кредиты. Для покупателей должны быть открыты эскроу-счета, где деньги будут лежать в сохранности до заветного часа – ввода дома в эксплуатацию. Вот только тогда застройщик и получит деньги покупателей. И все бы хорошо и правильно, если бы не неразбериха – мы до сих пор не понимаем, какие из представленных на рынке жилых комплексов будут достраиваться по старой схеме, а какие – уже по новой.

Кроме того, строительная отрасль постоянно бомбит нас новостями то о неготовности девелоперов к новым требованиям, то о нежелании банков кредитовать застройщиков, то об ожидаем недострое огромных масштабов! Что прикажете делать покупателю новостроек в условиях, приближенных к боевым, - ждать июля, идти к застройщику, который уже работает по схеме проектного финансирования, или наоборот, поторопиться заключить последний ДДУ? Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» решила вместе с экспертами дать несколько советов покупателям – как вести себя в нынешней не слишком понятной ситуации.

Эскроу-счета открыли, но по ним не работают

Понять, кто на рынке работает по-новому (с эксроу-счетами), а кто по-старому (с ДДУ) очень трудно – строители и сами не знают точных цифр. На сегодня известно, что Сбербанк открыл 1200 эскроу-счетов для физических лиц – это где-то две трети от общего числа открытых счетов по всей России. Не густо.

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон», цитирует аналитику российского подразделения Ernst & Young (британская аудиторско-консалтинговая компания), согласно которой в России по новой схеме продается всего 77 проектов, то есть около 1,5 млн кв. м из 130 млн кв. м общего объема рынка жилищного строительства. Это данные на начало февраля.

Что касается Москвы, то Москомстройинвест недавно сообщил: эскроу-счета открыли большинство столичных застройщиков – порядка 230 компаний. Звучит солидно. Однако любопытно: открыть-то они их открыли, а вот работают ли по ним? Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», в этом не уверена: «сейчас их никто не обязывает эти счета использовать – деньги на текущие проекты можно привлекать напрямую. То есть открыли, может, и многие, а работают по ним – единицы». А потом, как определить застройщика, у которого из трёх новостроек только в одном используется новая система, - он перешел на эскроу или нет? - задается вопросом эксперт.

Напомним, что о переходе на эскроу-счета заявляли ГК ПИК – в проекте «Дмитровский парк» и ГК «Эталон» - в ЖК «Серебряный фонтан». В Подмосковье компания «Строительный трест 10» получила проектное финансирование для строительства ЖК в Ногинске. Дмитрий Логинов (АН «Бон Тон») припоминает ещё о нескольких проектах в Московской области – в Серпухове, Красногорске, Котельниках.

Короче говоря, несмотря на призывы правительства ускориться, мягко говоря, массового перехода на эскроу-счета не наблюдается. Возможно, потому что власти обещают разрешить часть строек достраивать по старой схеме, и девелоперы ждут этого решения.

Кому разрешат остаться в старой схеме

К маю правительство должно окончательно определиться с критериями для проектов, которым позволят достраиваться по договорам долевого участия. Проект этого постановления уже готов.

Планируется, что это коснется домов, уровень строительной готовности которых превышает 30% и где 10% квартир продано по ДДУ. «По нашим подсчетам, послабления коснутся более 18,6 млн кв. м строящегося в московском регионе жилья», - комментирует коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина.

Представители компаний приветствуют эти меры. Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель», считает, что благодаря им у застройщиков «появится дополнительное время, чтобы перестроить свои бизнес-модели, достроить ЖК по привычной схеме, плавно переходя к новой модели финансирования. Все это поможет избежать резкого скачка цен».

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, называет такой шаг властей логичным, поскольку безальтернативный переход всех компаний на работу со счетами эскроу не имеет смысла. «Допустим, застройщик успел продать до 1 июля 2019 года 50% квартир, потратив полученные напрямую деньги дольщиков. После этой даты средства будут поступать на эскроу-счет, то есть финансировать проект придется из собственных или кредитных средств. Выходит, что половина дольщиков будет защищена счетами эскроу, тогда как вторая половина – нет. Резкий переход на проектное финансирование подразумевает определенные риски для экономики проекта. Поэтому безопаснее дать возможность для завершения строительства по старым правилам».

ДДУ или эскроу?

Итак, в мае более-менее ситуация прояснится, но что делать покупателю сейчас - связываться ли с ДДУ или искать новостройку, где покупателям уже открывают эскроу? Возможно, и то, и другое.

Есть аргументы в пользу «старой схемы». Большинство комментаторов, опрошенных IRN.RU, считают, квартиры по ДДУ обойдутся покупателям дешевле.

«Девелоперам придется достраивать объекты на заемные средства, а переплата по кредиту однозначно будет заложена в цену квадратного метра, - предупреждает Мария Литинецкая («Метриум»). - Как следствие, стоимость квадратного метра в новостройках с продажами через эскроу-счета может вырасти в среднем на 5-10% уже по итогам 2019 года».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», рекомендует от ДДУ не отказываться, но рассматривать проекты на этапе высокой строительной готовности, которые наверняка разрешат достраивать по старым правилам.

Есть и другая точка зрения: лучше выбрать проект, который уже сейчас прошел все проверки, получил кредит и спокойно продается по схеме с эскроу-счетами. «Выше шанс, что его достроят быстрее – у застройщика есть серьезный экономический стимул для этого. Абсолютно безопасно. И главное – застройщика с эскроу тщательно проверил банк, что подтверждает его надежность, и она выше, чем у тех, кто еще эту процедуру не прошел», - говорит Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу компании «Талан». («Талан» - региональный застройщик, одним из первых в стране открывший эскроу-счета). Правда, есть тут один существенный минус – проекты с эскроу можно пересчитать по пальцам, а новостроек, продающихся по ДДУ, – подавляющее большинство. И основное различие между ДДУ без эскроу и с эскроу Дмитрий Логинов («Бон Тон») предлагает описать формулой – «эскроу надежнее, но дороже».

Собственно, вывод из всего вышесказанного следующий. Если застройщик уже открыл эскроу-счета, - очень хорошо, с ним можно иметь дело. Если еще нет - надо смотреть на его историю и репутацию. Крупная компания, прошедшая через все предыдущие кризисы, всегда считавшаяся надежной, имеет все шансы получить проектное финансирование и без потерь перейти на новую схему - с ней можно подписывать договор ДДУ.

«Старым» покупателям не стоит волноваться

Теперь вопрос следующий – надо ли волноваться и куда-то бежать клиентам, которые заключили ДДУ, в том случае, если проект, где они купили квартиру, будет переходить на новые рельсы. То есть имеется в виду новостройка, где «старые» покупатели оформили ДДУ, а новым будут открывать счета эскроу. Надо ли «старым» покупателям волноваться? Ответ: не надо, ничего делать не придется.

«Тех покупателей, которые уже заключили договоры долевого участия, переход на эскроу-счета не коснется», - объясняет Рустам Арсланов (ГК «Гранель»).

Ведь если человек заключил ДДУ и перевел деньги на расчётный счёт строительной компании (купил «по старым правилам»), его средства уже поступили к застройщику напрямую, детализирует Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»). Дольщику не нужно открывать эскроу, а банк не может претендовать на его деньги.

То есть никакого перевода старых договоров на счета эскроу не будет.

«Новым» покупателям не надо никуда бежать

Схема эскроу-счетов пока добровольная, а с 1 июля 2019 года она уже станет обязательной. А потребуются ли какие-то телодвижения от покупателя, приобретающего квартиру «по новой схеме», - надо ли ему собирать какие-то бумажки и справки? Комментаторы уверяют: не надо. Чтобы открыть эскроу-счет, нужен лишь паспорт и …договор долевого участия. Да-да, ДДУ у нас живее всех живых.

«Переход на эскроу не предполагает отмены договоров участия в долевом строительстве, - объясняет Дмитрий Логинов («Бон Тон). - Девелоперы как заключали ДДУ, так и продолжат их заключать после 1 июля 2019 года. Изменения коснутся только способа оплаты этих договоров».

Процедура открытия счета эскроу включает три основных этапа, о них рассказывает Мария Литинецкая («Метриум»).

1. Девелопер и дольщик подписывают ДДУ, в котором указано то, что оплата пройдет с использованием эскроу-счета. Соглашение регистрируется в Росреестре.

2. Покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета.

3. Дольщик вносит средства на эскроу-счет в обозначенный ДДУ срок.

В общей сложности оформление сделки занимает порядка двух недель.

«Если жилье покупается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на эскроу-счет зачисляет банк, выдавший кредит на покупку квартиры», - дополняет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Хлопот в будущем поубавится: банки обещают открывать эскроу-счета дистанционно.

Что же касается предоставления в банк пакета необходимых документов, включая уставные и разрешающие строительство жилищного комплекса (договор на землю, проектную декларацию, разрешение на строительство и т.д.), то это дело застройщика, замечает адвокат Олег Сухов, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Ну и несколько слов о защите покупателя. Деньги на эскроу-счете будут заблокированы до окончания строительства. Если дом будет построен в срок, счет разблокируется, и деньги уйдут застройщику. Если нет, то дольщик может расторгнуть ДДУ, и средства с эскроу-счета вернутся дольщику.

И наконец, нужно иметь в виду, что ДДУ с эскроу очень мало, по оценке Дмитрия Логинова («Бон Тон»), - примерно 1 из 100. А вот после 1 июля банки столкнутся с массовым переходом строительных проектов на новую систему.

Покупатели прелестны и легкомысленны

Редакция IRN.RU также поинтересовалась у экспертов настроениями покупателей, не пугают ли их перемены на рынке долевого строительства, да и вообще, в курсе ли они столь страстно обсуждаемой профессионалами реформы?

Как выразился Рустам Арсланов (ГК «Гранель»), «весь ажиотаж развивается среди участников рынка», покупатели же никакой паники не выказывают, в большинстве своем эскроу-счетами интересуются мало. Ольга Тумайкина (ФСК «Лидер») предполагает, что вопросы у клиентов возникнут ближе к лету. А сегодня, по наблюдениям Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), никакого оттока покупателей в связи с предстоящими переменами на рынке нет: напротив, продажи идут активно. Эксперт приводит статистику Росреестра по Москве: в январе, который обычно менее показателен из-за продолжительных каникул, зарегистрировано 5 394 договора долевого участия, что на 12,6% больше, чем в январе предыдущего года (4 790 ДДУ) и в три раза выше, чем двумя годами ранее.

Правда, среди покупателей есть и те, кто «в теме» - вот они-то со сделкой не торопятся и либо целенаправленно ищут проект с счетами эскроу, либо планируют покупку уже после того, как рынок перейдет на проектное финансирование. Но таких людей намного меньше.

«По нашей оценке, в настоящее время более 90% покупателей новостроек когда-либо слышали про эскроу. Из них около 40-50% примерно представляют суть нововведений и их пользу, особенно на фоне череды ярких банкротств застройщиков. По опыту проекта ЖК «Счастье» (Пермь), где цены выше на 5%, чем в аналогичных проектах, реализующихся по ДДУ, покупатели готовы платить премию застройщику за повышенную надежность», - комментирует Наталья Гарифуллина («Талан»).

Резюмируем

В целом эксперты уверены – опасаться рынка новостроек сегодня не нужно. Не надо бояться ни ДДУ, ни эскроу. Более того, например, Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»), считает, что сейчас удачный момент для покупки: цена квадратного метра в Москве только процентов на 10 выше, чем в 2016 году (чуть менее 200 тысяч рублей), а средняя ипотечная ставка сопоставима с показателем 2017 года (около 10% годовых). Вопрос заключается в том, на каком этапе заходить в проект. Можно дождаться, скажем, первых этажей. Олег Сухов рекомендует покупать жилье на завершающей стадии, у надежного застройщика.

Представители компаний советуют не тянуть с покупкой жилья и высказывают единую точку зрения: после 1 июля цены вырастут. Скорее всего, действительно, в сегменте недорогого жилья так и будет: там можно ожидать «урезания» скидок на старте продаж и неплохую ценовую динамику по мере строительства. А вот в более дорогих проектах рост цен неочевиден, так как, например, жилья уровня бизнес-класса на рынке предостаточно. Подробнее об этом читайте в статье «Могут ли цены на жилье вырасти на 20% из-за перехода рынка на эскроу-счета?».

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Источник: Федеральная нотариальная палата
27.03.2019

По традиции в марте юридический портал «Право.ru» провел ежегодную конференцию, посвященную вопросам актуального развития наследственного права в России. Нотариат, который играет важную роль в существующей системе наследственного права и выступает ее ключевым правоприменителем, в этом году представил начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты Антон Макаров.

Одна из самых обсуждаемых тем, рассматриваемых в рамках конференции, касалась ключевых изменений законодательства о наследовании и ожидаемой, в связи с этим, правоприменительной практики. С подробным сообщением на эту тему выступил Антон Макаров. Он напомнил, что российское наследственное право дополнено сразу тремя новыми правовыми институтами: наследственным фондом, совместными завещаниями и наследственными договорами.

Норма о введении в российскую юридическую практику наследственного фонда вступила в силу уже с 1 сентября 2018 года. Как отмечают эксперты, необходимость учреждения наследственных фондов была обусловлена развитием современных экономических отношений, вовлеченностью в наследственный процесс все большего количества иностранных элементов и изменением состава наследственной массы. Ключевая задача нового правового института — помочь сохранению бизнеса и обеспечить работу предприятия в случае смерти владельца.

«Оформление наследственных прав через нотариуса — это наиболее надежный и удобный способ принятия наследства в бесспорном порядке. Благодаря действующим сегодня электронным реестрам наследственных дел и завещаний, функционирующим на базе Единой информационной системы нотариата, значительно упростилась процедура поиска всей необходимой информации о наследстве и проверки факта составления завещания», — отметил Антон Макаров.

В случае с наследственными фондами нотариус после смерти гражданина будет направлять в уполномоченный орган заявление о регистрации фонда, основываясь на завещании наследодателя. В завещание будут включаться соответствующие указания, а также уставные документы для регистрации юридического лица. Таким образом, все наследуемое имущество сразу после смерти владельца аккумулируется в новом правовом институте — наследственном фонде. Доходы от управления активами можно будет отправить на выплату любым лицам, указанным в завещании. Права выгодоприобретателя нельзя продать, подарить или передать по наследству.

Как отмечают многие эксперты, заранее зафиксированные собственником условия управления бизнес-активами могут помочь решить многие спорные вопросы: кто будет управлять бизнесом, в каком порядке и кому будут распределяться доходы от деятельности фирмы.

Следующий момент, который затронул в своем выступлении Антон Макаров — совместные завещания, которые появятся уже с 1 июня 2019 года. Институт совместного завещания предусматривает, что супруги вправе по обоюдному усмотрению завещать общее имущество супругов, а равно имущество каждого из них любым лицам; любым образом определить доли наследников в соответствующей наследственной массе; определить имущество, входящее в наследственную массу каждого из супругов, если такое определение не нарушает прав третьих лиц; лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения; включить в совместное завещание супругов иные завещательные распоряжения, возможность совершения которых предусмотрена Гражданским кодексом РФ.

При этом отменить совместное завещание возможно не только при жизни второго супруга, но и после его смерти. Например, муж с женой договорились отдать все старшему сыну, но после смерти жены муж передумал и решил оставить имущество своей любовнице.

Пока не сложилась еще правоприменительная практика, связанная с институтом совместных завещаний, некоторые эксперты высказывают опасения, касательно целесообразности составления таких завещаний. Опасения основываются на опыте зарубежных коллег, которые сталкиваются с рядом трудностей при выявлении «единогласности волеизъявления» при наличии совместного завещания. В целом же, по мнению участников конференции, востребованность данного института возрастет только после появления практики и окончательного законодательного регулирования отношений.

Наследственный договор — еще один новый для российской правовой системы институт, который также будет применяться с 1 июня этого года. Он будет представлять собой соглашение между возможным наследодателем и возможными наследниками, которое будет заключаться еще при жизни наследодателя. Как отметил Антон Макаров, «как сложится практика применения данной новеллы также говорить еще рано, однако уже сейчас есть некоторые законодательные недочеты, которые могут вызвать определенные трудности, связанные с реализацией данной новеллы».

Среди участников мероприятия присутствовали юристы, специализирующиеся на вопросах семейного и наследственного права, адвокаты, представители исследовательских компаний и научного сообщества. Нотариусы Москвы, Московской области и других регионов России также приняли участие в дискуссиях, посвященных нюансам составления завещаний и особенностям наследования бизнеса.

Юлия Рышкина
Источник: IRN.RU
25.03.2019

Уже с 1 июля 2019 года вопрос покупки квартиры на котловане может потерять актуальность. В связи с переходом на эскроу-счета застройщики потеряют доступ к деньгам дольщиков до окончания строительства. Поэтому продавать квартиры на старте с заметным дисконтом станет нецелесообразно. Редакция IRN.RU разобралась, в каком случае имеет смысл поторопиться с покупкой на котловане, пока еще есть такая возможность.

Аргумент за: цена

Основное преимущество покупки квартиры на этапе котлована – возможность сэкономить. Правда, квартиры на ранних стадиях уже не настолько дешевле, как несколько лет назад. «Раньше квартира, купленная на этапе котлована, к завершению строительства вырастала в цене на 30-35%, сейчас в большинстве проектов этот показатель не превышает 25%», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Сейчас в среднем рост цены от начального этапа до ввода в эксплуатацию, по словам руководителя отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Натальи Бланковой, составляет около 12-15%. Это не так уж много. «Поторопиться с покупкой квартиры стоит в проектах, в которых планируется активный рост цен, и в недооцененных комплексах», - отмечает эксперт.

В проектах, которые изначально выставляются с заметным дисконтом к рынку или где ожидается активное развитие (например, появление новой станции метро), прирост может быть заметно выше. «В частности, в одном из столичных жилых комплексов годовой рост цены составил 48% (!), а за весь период реализации (два года) квартиры в этом проекте подорожали на 70%», - говорит Ирина Доброхотова. Схожие случаи вспомнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: «В проекте Discovery (квартиры, комфорткласс) рост цен всего за полгода составил 19%. В «Селигер Сити» (квартиры, комфорткласс) с апреля 2017 года рост достиг 39% для квартир без отделки и 37% для жилья с отделкой white box. В ЖК «Савеловский Сити» (апартаменты, комфорт-класс) с мая 2014 года цена выросла на 63%».

Другим примером поделился Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «Ликвидные объекты за весь период строительства в среднем могут демонстрировать рост цены до 50%. В качестве примера можно привести наш ЖК «Кварталы 21/19». За полтора года с момента старта продаж в корпусах третьего квартала средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 35%, а отдельно взятые лоты, в частности студии, подорожали на 45%».

Дополнительный прирост к цене часто встречается в Новой Москве – как раз по причине активного развития территории. «Так, в нашем жилом комплексе «Новая Звезда» квартиры на низкой стадии готовности стоили от 110 000 руб. за кв. м., а сегодня, перед сдачей 5-го - 6-го корпусов в эксплуатацию, стоимость квадратного метра там достигает 160 000 руб.», - говорит первый заместитель генерального директора концерна «КРОСТ» Марина Любельская.

Аргумент за: большой выбор

В прошлом году на рынок вышло рекордное количество новостроек, поскольку девелоперы стремились успеть получить разрешения на строительство до ужесточения 214-ФЗ с 1 июля 2018 г. (см. «Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился на 53,5%»). В результате сейчас очень большой выбор квартир на начальных стадиях строительства. «Если рассматривать рынок жилой недвижимости в Москве, то на предложение, реализуемое на стадии котлована и монтажа первых этажей, приходится 36% рынка (27,4% и 8,6%, соответственно)», - говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

По подсчетам «Метриум», в среднем по рынку доля квартир на котловане по всем сегментам составляет 30%, только в массовом сегменте – 44%. Как рассказали в компании «Бест-Новострой», вместе с Новой Москвой на этапе «строительство не начато» и на «нулевом цикле» предлагаются квартиры в 183 корпусах в составе 77 проектов. Кроме того, в Большой Москве на этапе котлована реализуется 15 проектов с апартаментами.

Аргумент за: разнообразный ассортимент

Большой выбор на этапе котлована характерен не только для рынка в целом, но и для конкретных проектов. По словам Марии Литинецкой, в среднем по рынку на момент ввода в эксплуатацию в доме остается 10-20% непроданных квартир (в массовом сегменте). Однако в наиболее ликвидных объектах показатель ниже и не превышает 10%. «В нашей компании к завершению строительства дома практически не остается свободных лотов. Например, в сданных в декабре двух жилых корпусах жилого комплекса «Невский» из 500 квартир и 116 апартаментов в продаже остались всего пять апартаментов и одна квартира», - утверждает Марина Любельская.

Поэтому в начале строительства шире выбор квартир, которые могут раскупить на более поздних стадиях. «Первыми уходят самые доступные квартиры, минимальные площади, студии. С небольшим отставанием за ними следуют лоты с лучшими характеристиками (например, видовые)», - рассказывает Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, к концу продаж нередко остаются малоликвидные или неликвидные квартиры.

Аргумент против: высокие риски

Эксперты говорят, что в Москве с нарушением сроков сдается от 30% до 44% новостроек, в Подмосковье этот показатель достигает 85%, в зависимости от зоны (см. «От трети до половины новостроек в Москве сдается с просрочками»). А в условиях изменений на строительном рынке и общей нестабильности экономической ситуации растут риски банкротства застройщиков.

Поэтому квартира на котловане – это большие риски. «Выбирая квартиру на этапе котлована, необходимо тщательно анализировать застройщика, смотреть на ранее построенные объекты, проверять документацию, - рекомендует Андрей Колочинский. - Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, я бы советовал отдавать предпочтение жилым комплексам, в рамках которых уже есть построенные корпуса, где живут люди. Но если есть уверенность в застройщике, можно выбрать и новый проект, цена в таком случае будут привлекательнее».

Но нужно иметь в виду, что обанкротиться в нынешних условиях может даже надежный застройщик. Та же Urban Group на протяжении многих лет строила почти без просрочек. Они стали появляться только в последний год работы, а сам крах компании случился буквально за несколько месяцев (см. «Пострадавшие от красоты: что делать дольщикам Urban Group»). Причем недострой остался в том числе и в проектах, где уже были ранее построенные в срок дома.

Аргумент против: долго ждать

Даже если удастся избежать задержки строительства и банкротства, квартиру все равно придется ждать достаточно долго. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, средний срок строительства многоэтажного панельного дома составляет около одного года, на строительство дома по монолитной технологии уходит порядка полутора – двух лет. «Однако требуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций, что зачастую приводит к увеличению сроков строительства и даже их срыву. Так, в большинстве столичных новостроек задержка ввода в эксплуатацию происходит по вине ресурсоснабжающих организаций», - говорит Андрей Колочинский. Если квартира покупается с отделкой, то застройщику потребуется время на ремонт. Корпуса с отделкой обычно сдаются на два-три месяца позже остальных.

После окончания строительства ключи тоже выдаются не сразу. «Обычно после ввода дома в эксплуатацию на передачу квартир собственникам закладывается от трех до шести месяцев», - отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. Таким образом, при покупке на котловане нужно быть готовым к тому, что переехать в готовую квартиру, даже если застройщик не будет сильно срывать сроки ввода дома, получится года через три.

Аргумент против: нужно где-то жить

Сроки строительства связаны не только с долгим беспокойным ожиданием, но зачастую и с прямыми затратами. Если нет своего жилья, то на время стройки придется снимать квартиру. А при покупке в ипотеку одновременно платить банку.

Допустим, квартира в новостройке покупается за 6 млн рублей, на первоначальный взнос есть 3 млн. В ипотеку под 10% покупатель берет еще 3 млн. При сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж, согласно ипотечному калькулятору IRN.RU, составит примерно 29 000 рублей. Еще около 30 000 рублей уйдет на аренду. За три года человек потратит чуть более 1 млн рублей на аренду, еще миллион уйдет на выплату ипотеки за квартиру, которой еще, по сути, нет. Теперь представим, что человек покупает аналогичную квартиру, но в готовом доме, на 15% дороже, то есть за 6,9 млн рублей. В этом случае его ежемесячный платеж составит 37 600 рублей, а тратить деньги на аренду вовсе не придется.

Правда, нужно иметь в виду, что более высокий платеж сохранится на весь период ипотеки, так что переплачивать придется не только во время стройки. За весь срок кредита переплата составит 5,1 млн против 3,9 млн. То есть покупатель сэкономит 1 млн на аренде, но потратит на 1,2 млн рублей больше за весь срок ипотеки. Сократить переплату можно, если делать досрочные погашения. Можно на эти цели отдавать деньги, которые могли бы быть потрачены на аренду. Тогда траты в первые годы окажутся сопоставимыми, но можно будет избежать рисков и нервов, связанных с ожиданием окончания строительства.

Аргумент против: цены растут не всегда

При расчетах мы брали средний показатель роста стоимости в 15%. Однако надо иметь в виду, что цены по мере строительства могут вырасти не только сильнее (как в обозначенных выше примерах), но и заметно меньше среднего, а то и вовсе просесть. В этом случае выгода от покупки на котловане сводится на нет.

По словам Дмитрия Таганова, сейчас во многих проектах цены подрастают всего на 5-7%. Татьяна Подкидышева говорит, что некоторые проекты показывают даже отрицательную динамику на 5-10% за время реализации, поскольку из-за ошибок в расчетах изначально выводятся по более высоким ценам. Ирина Доброхотова рассказала, что в Москве есть проект, в котором цены просели почти на 34%. Поэтому далеко не всегда покупка на ранних стадиях приводит к экономии.

Аргумент против: остатки сладки

Преимущество большого ассортимента на ранних стадиях тоже работает не всегда. Небольшое количество квартир в продаже остается только в наиболее востребованных проектах, в других этот показатель намного выше. «По данным на декабрь 2018 года, доля проданных квартир в проектах на высокой стадии строительства (отделка фасада – введен в эксплуатацию) составляет от 16% до 99%», - говорит Наталья Шаталина. Около 15% квартир, по словам Татьяны Подкидышевой, распродаются только в течение двух-трех лет после сдачи в эксплуатацию.

Правда, в основном в продаже остаются либо менее ликвидные квартиры, либо дорогие многокомнатные. Но многие застройщики стараются придержать и самые популярные квартиры до конца. «Любой застройщик заинтересован в том, чтобы самые ликвидные квартиры не вымывались на старте. За счет их высокой востребованности такие лоты можно продать дороже на высокой стадии готовности дома. Поэтому застройщики обычно выводят в продажу только пулы квартир. Нередко на старте можно встретить менее ликвидные квартиры – с не самыми удачными планировками или видом из окна, тогда как интересные варианты девелопер придерживает. Поэтому к окончанию строительства дома покупателям часто есть из чего выбрать, если, конечно, проект не окажется полностью распродан», - отмечает Мария Литинецкая.

Резюмируем

Покупка на ранних стадиях – это всегда большие риски, особенно в нынешней экономической ситуации. Поспешить с покупкой стоит, если очень понравился конкретный проект, который выставлен по привлекательной стоимости, а квартиры раскупаются быстро - чтобы не упустить понравившийся вариант. Особенно это касается небольших точечных проектов. Правда, лучше все равно не рисковать с котлованом, а купить квартиру хотя бы на трети или середине строительства. При этом нужно помнить о том, что риски сохраняются в любом случае.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Автор: Сергей Велесевич.
28.03.2019

Риелторы заметили рост спроса со стороны госслужащих на жилье в «Москва-Сити» после переезда ряда министерств в один из небоскребов делового центра

Небоскреб «IQ-квартал» в «Москва-Сити» был выкуплен государством для создания рабочего пространства для нескольких министерств и ведомств. В марте 2019 года в высотку начали заезжать сотрудники Минэкономразвития и Минпромторга, позднее офисы здесь получат аппараты Минсвязи, Росстандарта, Росимущества и Ростуризма. Переезд министерств в одну башню был задуман для экономии средств федерального бюджета и повышения эффективности работы госорганов.

Концентрация органов власти в одном из небоскребов «Москва-Сити» уже привела к возросшему спросу со стороны госслужащих на аренду и приобретение квартир и апартаментов в близлежащих районах. О том, как повлияет переезд чиновников на местный рынок жилья, «РБК-Недвижимости» рассказали риелторы.

Новостройки в «Москва-Сити» и рядом

Спрос на апартаменты внутри «Москва-Сити» в 2018 году оказался выше, чем в прошлые годы. По данным агентства недвижимости Savills, в 2018 году на первичном рынке «Москва-Сити» прошло порядка 380 сделок, что примерно в 2,4 раза больше, чем было заключено в 2016 году.

Сегодня в деловом районе, по оценке риелторской компании «Метриум», ведутся продажи свыше 760 апартаментов. Около трети из них (37%) представлены в строящемся комплексе Neva Towers, а средние темпы тут составляют порядка 27 апартаментов в месяц. «Высокие результаты связаны с относительно низкой для делового центра стоимостью «квадрата» — около 509 тыс. руб. Без учета Neva Towers средняя стоимость 1 кв. м составляет 590 тыс. руб.», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Также первичные продажи ведутся в двух проектах Capital Group — высотных комплексах ОКО и Capital Towers (единственный комплекс в «Москва-Сити» с квартирами, а не апартаментами). Кроме того, анонсировано строительство 405-метрового жилого небоскреба, который станет самым высоким в Москве.

Среди более дорогостоящего предложения в ММДЦ «Москва-Сити» риелторы называют апартаменты в «Башне Федерация. Восток», где бюджет покупки начинается от 18,7 млн руб. за 42,5 кв. м. Однако именно такие лоты наиболее интересны чиновникам, со стороны которых риелторы уже фиксирует увеличенный спрос, утверждает Литинецкая.

Далеко не все сотрудники, работающие в башнях, готовы снимать и покупать жилье внутри делового центра. «После переезда ряда министерств в «Москва-Сити» в первую очередь повысится востребованность близлежащих новостроек соседних районов, так как далеко не каждый сотрудник готов приобрести апартаменты стоимостью почти 600 тыс. руб. за «квадрат» либо же регулярно платить несколько сотен тысяч рублей в месяц за аренду жилья в деловом центре», — прогнозирует Литинецкая.

Сотрудники компаний, расположенных в «Сити», в том числе госслужащие, часто делают выбор в пользу новостроек рядом с деловым центром. «К примеру, ЖК Headliner, который находится буквально через дорогу от «Москва-Сити», продается в среднем почти по 30 лотов в месяц. Причем особым спросом пользуются однокомнатные квартиры с отделкой, которые приобретают в том числе инвесторы под сдачу в аренду сотрудникам, работающим в офисных небоскребах», — продолжает Литинецкая.

На рынке новостроек премиум-класса, расположенных в Пресненском районе и Дорогомилове, средняя цена квартир и апартаментов, по данным Savills, составляет сегодня 514 тыс. руб. за 1 кв. м, в бизнес-классе — 330 тыс. руб.

От переезда чиновников в «Москва-Сити» также выиграют застройщики проектов в районе Филевского парка, где представлены пять новостроек с общим объемом предложения порядка 1,3 тыс. лотов (средняя стоимость 1 кв. м — 242 тыс. руб.), говорит Литинецкая. По ее мнению, в целом будет более востребован и Пресненский район, в котором, помимо проектов в «Москва-Сити», ведутся продажи еще 18 объектов с 1,5 тыс. квартир и апартаментов со средней стоимостью квадратного метра порядка 435 тыс. руб.

Для потенциальных покупателей проекты за пределами границ «Москва-Сити» имеют определенные преимущества — собственную дворовую территорию, часть из них расположена в непосредственной близости к парковым зонам, добавляет директор городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

Вторичный рынок рядом с «Сити»

Жилая застройка вокруг «Сити» неоднородна. В основном здесь представлены дома 1950-х годов, есть несколько домов, построенных в 2000-х годах, а также ряд новых жилых комплексов, говорит Андрей Соловьев из Knight Frank.

В 15 минутах ходьбы от делового центра, по данным «Инком-Недвижимости», на продажу выставлено около 55 вторичных квартир со средней стоимостью «квадрата» 531 тыс. руб. за 1 кв. м. В целом в Пресненском районе реализуется около 850 лотов со средней ценой 378 тыс. руб. за 1 кв. м.

«Экспозиция, спрос и цены на вторичное жилье возле «Москва-Сити» <...> возрастут, но по причинам, никак не связанным с планируемым переездом чиновников. Так, большие объемы построенной здесь первичной недвижимости постепенно будут переходить на «вторичку», что приведет к обновлению и увеличению экспозиции в указанном сегменте (до того же уровня, что и в 2014-м, или даже выше), закономерному росту цен (как минимум на 15%), а также усилению активности покупателей (в диапазоне от 25% до 30%)», — предполагает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Влияние на рынок недвижимости

Риелторы считают, что переезд ряда ведомств в «Москва-Сити» не сможет существенно повлиять на ценообразование в комплексе. Из-за высокой стоимости квадратного метра большая часть площади уже введенных в эксплуатацию башен продается уже много лет, поэтому девелоперы вряд ли станут повышать стоимость, даже несмотря на потенциально высокий спрос, прогнозирует Литинецкая.

«Даже если предположить, что из планируемых к переезду около 5 тыс. чиновников 10% решат переехать, то дополнительный спрос составит около 500 человек, причем основная доля новых потенциальных покупателей выберет более доступные объекты бизнес-класса. Для данного сегмента это несущественный объем — общий объем предложения в локации в ближайшие годы оценивается на уровне 4–4,5 тыс. лотов. Для элитного сегмента потенциальное увеличение может быть определено на уровне 10% от нового спроса — то есть около 50 человек, что с учетом новых заявленных объемов также не будет существенным», — предполагает Соловьев.

Плюсы и минусы переезда чиновников

Одним из минусов переезда чиновников в «Сити» риелторы называют значительное увеличение нагрузки на транспортное сообщение и проблемы с парковками в этой локации. «Проблемы с транспортной доступностью в районе делового центра наблюдаются уже давно. Если сюда на работу будут добираться еще и чиновники, в том числе с мигалками, то транспортное сообщение ухудшится», — говорит Таганов из «Инкома».

Отрицательный момент может заключаться и в том, что для функционирования правительственных структур, возможно, усилят и меры безопасности, в том числе и антитеррористической, считает Халин. «Будем надеяться, что это не доставит какого-то дискомфорта жильцам апартаментов ни в одной из башен и не приведет к негативному воздействию на рынок», — говорит он.

Среди позитивных моментов размещения в «Москва-Сити» правительственного кластера может стать рост интереса к этой локации со стороны девелоперов, считает Халин. По его словам, в России до сих пор работает менталитет: чем ближе к власти находится жилье, тем оно престижнее.

Новый офис для чиновников

В 2017 году премьер-министр Дмитрий Медведев поручил рассчитать стоимость переезда в небоскребы по адресу Пресненская набережная, 10, стр. 2. Туда переедут Минэкономразвития, Минпромторг, Минкомсвязи, а также Росаккредитация, Росстандарт, Ростуризм, Росимущество и другие подведомственные учреждения. В новом офисе должно разместиться около 6 тыс. госслужащих. Руководители высшего звена расположатся на 40–41 этажах, а офисы руководства среднего звена займут этажи с 37-го по 39-й. Всего в офисном корпусе «IQ-квартал» 42 этажа.

Для переезда чиновников АИЖК выкупила за 25 млрд руб. в высотке «IQ-квартал» около 75 тыс. кв. м офисных площадей и 327 машино-мест. Девелопером проекта является подконтрольная ВТБ компания «Галс-Девелопмент». Сам переезд оценивался еще в 8 млрд руб., он включал себя ремонт и отделку помещений, перевоз и закупку мебели и оборудования и т. д. Чтобы окупить все затраты после переезда, АИЖК планирует продать недвижимость, которая сейчас принадлежит министерствам: на их балансе суммарно находится более 180,8 тыс. кв. м в центре столицы.

Автор: Сергей Велесевич.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5c9a2f299a7947d1fd06548...

Источник: Вести.Недвижимость
05.09.2019

Осень традиционно считается горячим сезоном – многие уже вернулись из отпусков и готовы решать квартирный вопрос.

Редакция Вести. Недвижимость решила выяснить, стоит ли ждать наплыва покупателей этой осенью после июльского затишья, и что будет с ценами на квартиры в новостройках осенью.

Июль стал переломным для рынка новостроек – произошел переход на проектное финансирование, и продажи, которые от месяца к месяцу демонстрировали небывалый рост, замедлились.

По данным Росреестра, в июле количество зарегистрированных ДДУ снизилось более чем в два раза, по сравнению с июньскими показателями. Такая разница обусловлена искусственным подъемом в июне за счет массовых продаж квартир юрлицам, поясняет гендиректор "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина.

Использование такой схемы (продажа юрлицам) в июне позволило девелоперам избежать перехода на эскроу-счета, добавляет управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. В июле такая ситуация не повторилась, поскольку уже начали действовать новые правила. Согласно подсчетам "Метриум", в июле число зарегистрированных с физлицами ДДУ в старых границах Москвы относительно июня снизилось на 11%.

В июле-августе уровень активности покупателей был на 15-20% ниже, чем весной, подтверждает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. При этом, в целом объемы продаж остаются высокими, если сравнивать их с 2018-м и предыдущими годами.

В Est-a-Tet в июле напротив отметили увеличение числа сделок (правда, незначительное). Согласно их подсчётам, объем продаж квартир и апартаментов по зарегистрированным ДДУ составил 258 тыс кв м, это на 3,2% выше, чем в июле. На спрос благотворно повлияло изменение ключевой ставки и последующее за ней снижение ставок по ипотеке, поясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Что касается цен, то в июле они вели себя по-разному: где-то повышались, где-то, наоборот, понижались. Одни застройщики на фоне информационного поля и повышения стоимости компаниями, которые перешли на работу с эскроу-счетами, также увеличили цены. В то же время в некоторых проектах, где цены были завышены, квартиры, наоборот, подешевели, отмечает Мария Литинецкая. В итоге такие противоположные тенденции и привели к стагнации среднего прайса. В июле средняя стоимость кв м в массовых новостройках почти не изменилась и составила 168 тыс рублей.

По данным Est-a-Tet, средняя цена кв м (комфорт- и бизнес-класс) выросла на 5,8% до 242,7 тыс рублей относительно июля прошлого года. С начала года, по подсчетам "Миэль", новостройки подорожали на 5% в старых границах Москвы, в Новой Москве – еще сильнее на 10,6%.

В целом пока переход на новую модель не оказал серьезного влияния, так как большая часть рынка строит по старым правилам. По данным ДОМ.РФ, в Москве 3,2 млн кв м строящихся объектов продаются через эскроу-счета, что составляет 20% от общего объема застройки. Между тем без эскроу-счетов продаются (9,4 млн кв. м) жилья.

"То есть для большей части рынка фактически реформа еще не состоялась, поэтому общий уровень цен не изменился из-за перехода к новой модели. Однако в тех проектах, где эскроу-счета начали применять, цены действительно выросли на 10-15%", - отмечает Кирилл Игнахин.

Что касается спроса, то после июльского проседания, на рынок новостроек вернутся покупатели – так как начинается деловой сезон. Но рекордов не будет, уверены эксперты.

Осенью большинство потенциальных покупателей возвращаются из отпусков и приступают к решению долгосрочных вопросов, в том числе и жилищных, говорит Мария Литинецкая. К тому же российский менталитет таков, что многие стремятся закрыть глобальные вопросы до конца года. То есть, осталось не так много времени.

Об ожидаемом увеличении спроса говорит и статистика. Так, в сентябре 2018 года спрос относительно августа вырос на 7%. "В этом году прирост может быть меньше, поскольку снова работает эффект высокой базы, когда многие клиенты уже совершили сделку до 1 июля", - отмечает эксперт.

Можно ожидать традиционного осеннего оживления рынка, за счет возврата потенциальных покупателей из отпусков, соглашается Наталья Шаталина.

"При этом, мы вряд ли увидим серьезный рост спроса на квартиры, как это было в предыдущие годы", - считает она.

Осенью спрос может восстановится до весенних показателей, то есть среднее число заключаемых в Москве ДДУ достигнет порядка 7 тысяч. Этому в том числе будут способствовать снижающиеся ипотечные ставки, говорит Кирилл Игнахин.

Помимо этого, развитие транспортной сети будет способствовать повышению востребованности жилья в труднодоступных на данный момент районах Москвы и ближайших населенных пунктах Московской области. "Наиболее ощутимый эффект будет в тех районах, где основным видом наземного транспорта на текущий момент являются электрички. Два Московских центральных диаметра запустят до конца года (МЦД-1 Одинцово – Лобня и МЦД-2 Нахабино – Подольск)", - отмечает Роман Родионцев.

Впрочем, нового бума на рынке ожидать не следует. Ипотека все еще остается сравнительно дорогой, доходы населения сокращаются, а жилье за год заметно подорожало. "Поэтому достижением уже можно будет считать сохранение спроса на уровне аналогичных месяцев 2018 года", - считает гендиректор Level Group

Предпосылок для серьезного осеннего подорожания на рынке новостроек эксперты не видят – потенциал роста цен уже исчерпан. Тем не менее, отдельные, наиболее удачные и востребованные проекты, могут показать прирост по мере роста стадии строительной готовности. Но в целом положительная динамика цен осенью замедлится.

В Est-a-Tet в свою очередь допускают повышение в районе 10%. Новые проекты уже не выходят по цене ниже рынка, стоимость квартир в них сопоставима с проектами, которые работают по старой схеме, но более высокой строительной готовностью.

Источник: РБК-Недвижимость

В сентябре вступают в силу несколько законов, которые существенно изменят жизнь россиян. Они касаются оформления в собственность земли, предоставления жилья военным, а также упрощенного проведения кадастровых работ.

Рассказываем, какие законы начнут действовать в этом месяце и как они повлияют на жизнь российских граждан.

Самовольно занятую землю разрешат оформить.

С 16 сентября вступает в силу закон, согласно которому россиянин, самовольно занявший участок и пользующийся им без претензий со стороны соседей более 15 лет, имеет право оформить его в собственность. Однако при этом необходимо провести комплексные кадастровые работы.

Согласно документу, площадь такого участка не может превышать минимальный размер, установленный региональной администрацией. Если его размер не установлен, он не должен быть более 10% от площади основного участка, который приобретен законно.

Меняются правила предоставления жилья военным

С 1 сентября вступает в силу закон, который меняет правила переселения из закрытых военных городков людей, потерявших связь с Вооруженными силами. Раньше семьи военных, которые уволились, но остались жить в ведомственных квартирах в ожидании, когда им выдадут собственную жилплощадь, переселяли по программе государственных жилищных сертификатов (ГСЖ) на покупку квартиры.

Теперь власти смогут не только выдавать жилищный сертификат, но и предлагать просто другую квартиру. Однако переселить человека без его согласия нельзя. Новое жилье военные получают по договору соцнайма или в собственность, причем бесплатно. Согласно документу, один военный может претендовать на квартиру площадью 33 кв. м, семья из двух человек — на 42 «квадрата», а из трех и более — по 18 кв. м на каждого.

Упрощается порядок проведения кадастровых работ

С 16 сентября вступит в силу закон, упрощающий проведение комплексных кадастровых работ. Согласно документу, инженеры будут проверять границы участков, выверять неточности и возможные незаконные постройки, внося изменения в ЕГРН. При этом юридические лица вправе самостоятельно осуществлять кадастровые работы без оформления договора подряда. Они смогут оформить кадастрового инженера в штат, но только если компании необходимо провести работы для собственных нужд.

Согласно документу, муниципальные власти, которые выступили заказчиками кадастровых работ, смогут бесплатно получить документы, ранее хранившиеся в структурах по государственному техническому учету.

Документ также расширяет перечень земельных участков, в отношении которых комплексные кадастровые работы не выполняются. Среди них — земли, являющиеся предметом договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, и участки, которые являются предметом договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья. Также в список попали земли, находящиеся на территориях, в отношении которых заключен договор о комплексном развитии по инициативе местных властей.

Источник: Интерфакс-Недвижимость

Сбербанк до конца текущего года может провести еще одно снижение ставок по ипотеке, сообщил журналистам в среду глава банка Герман Греф.

"Не могу сказать дату, но думаю, что до конца года возможно еще небольшое снижение", — сказал он, напомнив, что в текущем году Сбербанк уже снижал ипотечные ставки.

В последний раз снижение проводилось в начале августа, когда ставки по основной линейке продуктов снизились на 0,5 процентного пункта (п.п.). Минимальная ставка на приобретение готового жилья у Сбербанка составила 9,1% годовых с учетом дисконта для зарплатных клиентов, для участия в акциях "молодая семья" и "скидка 0,3% на ДомКлик". Минимальная ставка на покупку квартиры в новостройке в рамках программы субсидирования с застройщиками для зарплатных клиентов банка составила 7,6%.

С 12 августа банк снизил ставки по ипотеке для семей с двумя и более детьми в рамках программы "Ипотека с господдержкой для семей с детьми" (при покупке жилья в новостройке ставки теперь начинаются с 5% годовых), а 19 августа Сбербанк объявил о снижении ставок по военной ипотеке с 9,5% до 9,2%.

Как сообщалось, Банк России 6 сентября принял решение о снижении ключевой ставки на 0,25 базисных пунктов, до 7% годовых. Снижение ключевой ставки ЦБ будет иметь отложенный эффект для ипотечных ставок, отмечал заместитель председателя правительства РФ Виталий Мутко.

"Это не мгновенная вещь, то есть мы понимать должны, что если ЦБ понизил, потом банки начнут понижать, то есть через шаг только будет сказываться. Я думаю, это будет где-то в октябре-ноябре", — говорил Мутко.

По прогнозам вице-премьера, к концу этого года средняя ставка по ипотеке может снизиться до 9% годовых.

По данным ЦБ, в июле средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, предоставленным физлицам в рублях, составила 10,24%.

Согласно рассчитанному на шесть лет нацпроекту "Жилье и городская среда", в этом году средний уровень ипотечной ставки должен составить 8,9% годовых. К 2021 году ставку планируется снизить до 8,5%, а к 2024 году — до 7,9%. Объём предоставляемых ипотечных кредитов к 2024 году планируется увеличить вдвое — с 1,1 до 2,26 млн сделок.

Эксперты рынка недвижимости, опрошенные "Интерфаксом", считают, что оптимальной для рынка сейчас могла бы быть ставка на уровне 7%.

"Но даже эту цифру с учетом ежегодного снижения уровня доходов населения, возможно стоит пересмотреть в сторону понижения", — отметил член Генерального Совета "Деловой России" Владимир Прохоров.

Источник: IRN.RU

Сколотить состояние на недвижимости, как в нулевые годы, сейчас вряд ли получится. Однако недвижимость все еще интересует тех, кто хочет сохранить средства и обеспечить себе дополнительный доход. Редакция IRN.RU выяснила, как найти на рынке подходящий вариант для вложений и целесообразны ли в принципе инвестиции в новостройки с учетом перехода на эскроу-счета.

Инвесторов немного, но они есть

До кризиса 2008 года цены на жилье росли очень быстро – в некоторые периоды на обычной московской квартире можно было за год заработать около 50% прибыли. Тогда инвестиционный спрос составлял существенную долю рынка, что дополнительно подогревало цены. Затем рост цен снизился и интерес инвесторов к жилью ослаб, но все равно многие покупали квартиры ради заработка, особенно на рынке новостроек. «Если рассматривать инвестиции физических лиц в недвижимость в количестве от 3 до 4 лотов, то пик инвестиционной активности по квартирам приходится на 2014 г. с долей на уровне 12,5%, а по апартаментам - на 2013 г. (14%)», - вспоминает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Сейчас, по словам эксперта, доля инвестиционных сделок по квартирам в новостройках составляет 4,5%, по апартаментам – 7,2%. При инвестировании в квартиры доли по классам делятся между комфортом и бизнесом практически поровну – по 45%, в апартаментах – по 40% и 36% соответственно. Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев говорит, что «чистых» инвесторов, рассчитывающих на перепродажу новостройки после ее подорожания, сейчас около 3-5%.

В будущем такие инвесторы могут окончательно исчезнуть с рынка из-за перехода на эскроу-счета, хотя последние месяцы именно этот фактор подогревал инвестиционный спрос. «Повышенная инвестиционная активность объясняется поправками в 214-ФЗ, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». - Инвесторы планируют получить доходность по мере не только роста стадии строительной готовности проекта, но и наценки за счет перехода застройщиков к новой схеме финансирования с использованием эскроу-счетов».

По словам эксперта, у инвесторов осталось не так много времени, чтобы выгодно войти в проект: «Не имея прямого доступа к средствам дольщиков, девелоперы, полагаю, могут выводить новостройки уже в средней или высокой стадии готовности. То есть инвестиционный потенциал жилья в перспективе, вероятно, снизится». Правда, это случится не сразу. «Инвестиционная привлекательность сохранится, ведь более 80% рынка реализуются по старым правилам и многие из них находятся на невысоких стадиях строительной готовности, - отмечает Роман Родионцев. - Надо помнить, что в 30-процентной готовности учитываются и работы по сетям и проч. Визуально дом может «торчать из-под земли» на уровне первого этажа, но 30% готовность достигнута. Динамика роста цены привязана скорее к визуальным изменениям по проекту».

К тому же многие покупают квартиру не для перепродажи, а для последующей сдачи в аренду или просто «про запас» - можно сдать в аренду на пенсии, можно в будущем вселить подросших детей, да и просто будет, что оставить в наследство. Таких инвесторов на рынке, по оценкам экспертов, около 10%. «В Москве доля инвестиционных сделок в зависимости от проекта и класса новостройки варьируется от 5% до 15%, то есть этот показатель немного ниже среднего по стране. Чаще всего инвесторы приобретают новостройку либо на ранней стадии строительства, чтобы максимизировать прибыль от перепродажи, либо на поздних стадиях, если цель вложений – арендный бизнес», - говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group.

Выбираем квартиру: что растет в цене

Даже без учета перехода на эксроу-счета новостройки не показывают тех ценовых приростов, которые были раньше. По словам Наталии Кузнецовой, на сегодняшнем рынке среднемесячный прирост цены (рыночный и от стадии строительной готовности) варьируется от 0,8 до 1,5%, что покрывает уровень инфляции в лучшем случае.

Сам по себе переход на эскроу снижает доходность инвестиций в новостройки, но не везде одинаково. Для тех, кто переходит на эскроу-счета и работает в массовом сегменте новостроек, есть две основные бизнес-модели, отмечает Наталия Кузнецова. Первая стратегия предполагает быстрое возведение объекта и вывод в продажу почти готового жилья. Так девелоперы могут заработать благодаря тому, что сразу выставляют максимально возможные цены на весь объем квартир. В таких проектах инвесторам, конечно, ничего не светит.

Однако такая модель может быть непривлекательной для многих застройщиков. «Ведь в таком случае у них будет низкая наполняемость счета эксроу и высокая ставка по кредиту», - подчеркивает Роман Родионцев. Поэтому, по мнению экспертов, большинство девелоперов будут работать по другой модели: старт продаж по более низким ценам, позволяющим увеличивать объемы реализации и тем самым работать на уменьшение ставки по проектному финансированию. Таким образом, дисконт по отношению к готовому жилью сохранится, но все же снизится – эксперты говорят, что разница между котлованом и сданной новостройкой вряд ли сможет превысить 10%.

Но в целом ситуация останется схожей с тем, что есть сейчас: «Инвестиционная составляющая будет возможна только в отношении отдельных проектов и лотов», - говорит Наталия Кузнецова. При этом рост цен по мере повышения стадии строительной готовности очень неравномерен даже сейчас. Востребованные проекты могут давать заметно больший прирост в цене, в то время как менее удачные новостройки вовсе не дорожают или даже показывают отрицательную динамику. В ряде случаев, по словам Романа Родионцева, на инвестициях удается заработать почти 100% прибыли, такие проекты по-прежнему периодически появляются, но объем сделок в них минимален и осуществляется профессиональными инвесторами, которые готовятся еще до старта продаж войти в проект. У людей «с улицы» таких возможностей нет, поэтому непрофессиональным инвесторам стоит рассчитывать на заметно меньший доход. Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин говорит, что даже ликвидные проекты сегодня показывают годовой прирост до 10% годовых.

«Чаще для инвестиций рассматривается жилье в черте МКАД либо Новой Москве», - говорит Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Основные критерии выбора понятны – это цена ниже, чем в соседних домах, и хорошая транспортная доступность (не более 15 минут до метро пешком).

В первую очередь эксперты рекомендуют присмотреться к небольшим проектам в обжитых районах. «Чем меньше лотов в проекте, тем проще конкурировать при перепродаже жилья в дальнейшем, причем как с другими инвесторами, так и самим застройщиком», - говорит Алексей Перлин. Точечных проектов в Москве не так много, поскольку за последние годы сложился дефицит небольших площадок – власти охотнее выдавали разрешения на строительство крупных комплексных кварталов на месте бывших промзон. Однако есть девелоперы, специализирующиеся именно на таких новостройках. Например, «Лидер-Инвест» в Москве в основном строит жилье на месте бывших АТС, что как раз соответствует обозначенным критериям: АТС находятся внутри обжитых районов на небольших площадках, которые позволяют построить 1-2 корпуса. Из-за того, что в портфеле компании много таких площадок, можно найти проекты как комфорткласса (например, «Счастье на Волгоградке»), так и более дорогих сегментов («Счастье на Масловке»).

«Быстро растут цены в новостройках, которые появились в районах, где почти отсутствует новое жилье. В этом случае можно выручить 20-30% от первоначальных вложений», - говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.

С крупными проектами стоит быть осторожнее. Из негативных факторов – долгие сроки реализации, а также большие объемы (то есть по окончанию строительства будет больше конкурирующих предложений). Однако и такие проекты могут быть удачными для инвестиций, поскольку зачастую именно они на старте выходят со значительным дисконтом к рынку. Кроме того, дополнительный прирост к цене может создать сам факт того, что на месте депрессивной промзоны появляется новый развитый квартал. Например, по данным пресс-службы «Донстроя», в ЖК «Символ», который строится на месте завода «Серп и молот», на старте продаж в 2015 году средняя цена метра составляла 155 248 рублей, а сейчас – 223 380. То есть рост цены за 4 года и 3 месяца реализации составил 44%, что соответствует 10,3% годовых.

Наиболее ликвидными лотами, по словам Наталии Кузнецовой, являются однушки, маленькие двухкомнатные квартиры и «евродвушки», пользующиеся спросом у потребителя. Такие объекты быстрее всего реализуются, значит, будет спрос на более поздних стадиях строительства.

Выбираем квартиру: что подходит для аренды

В случае с арендой главным аргументом против являются долгие сроки окупаемости. По словам Наталии Кузнецовой, уровень годовой доходности в большинстве случаев не превышает 8%. Другие эксперты приводят еще более низкие цифры – см. «Сейчас рынок арендатора, но арендодатели этого не знают». «Однако это вполне уместный способ, если квартира рассматривается как способ диверсификации своих средств и приобретения ценного актива для семьи. Так, наследники становятся рантье путем практически нулевых вложений в недвижимость», - отмечает Наталия Кузнецова.

При выборе квартиры для сдачи в аренду не так важен ее прирост в цене, как востребованность у потенциальных арендаторов. «Безусловно, следует отдавать предпочтение жилым комплексам рядом с метро в локациях с развитой коммерческой и социальной инфраструктурой. Такие новостройки могут находиться как близко к центру, так и далеко от него, в пределах и за пределами МКАД», - отмечает Мария Литинецкая.

Помимо актуальных для любой недвижимости преимуществ, стоит присмотреться к окружению. «Важный аспект – это наличие поблизости потенциальных арендаторов, а точнее - различных бизнес-центров, деловых кластеров, офисов крупных компаний. Именно их сотрудники могут обеспечить спрос на арендное жилье», - говорит Кирилл Игнахин. Например, можно рассмотреть локации вблизи «Москва-Сити». В непосредственной близости к деловому центру стоимость покупки будет очень высока, но в близлежащих районах порог входа ниже. Так, в районе Хорошево-Мневники уже за 7,2-7,7 млн рублей можно купить студию в городском квартале Big Time, а немного ближе к деловому центру «Москва-Сити» расположен проект «Сердце столицы», где за 12-15 млн рублей продаются просторные однушки площадью 45-61 кв. м.

«Что касается самого объекта, квартиры или апартамента, лучше выбирать не самые дорогие варианты, быть может, не с лучшими видовыми характеристиками на нижних этажах. Такие квартиры обойдутся дешевле, а значит, будут более ликвидными впоследствии. Желательно сэкономить на всех характеристиках, которые прямо не затрагивают повседневный комфорт проживания, но лучше отдать предпочтение объектам с отделкой», - подчеркивает Кирилл Игнахин.

Если для перепродажи лучше выбирать квартиры с официальным жилым статусом, то для аренды подойдут и апартаменты. «Они обойдутся примерно на треть дешевле аналогичной квартиры в новостройке в том же районе. Соответственно, доходность будет выше, срок окупаемости – ниже, а возможности регулирования арендной ставки – шире», - считает Мария Литинецкая. Кроме того, по словам Романа Родионцева, проекты с апартаментами зачастую расположены удачнее относительно транспортных узлов и деловых кластеров.

Просто, но сложно

Основным аргументов в пользу инвестиций в недвижимость эксперты считают относительную простоту этого инструмента для непрофессионалов. «Для того чтобы стать инвестором на рынке жилья, не нужно посещать специальные курсы, обладать специфическими знаниями и тратить много времени на мониторинг показателей и отслеживание тенденций, - говорит Алексей Перлин. - Рынок недвижимости весьма инертен, в отличие от той же валюты, когда за один день вы можете как потерять, так и выиграть несколько процентов. Колебания стоимости акций, облигаций, валюты часто имеют стихийный, спекулятивный характер, когда предсказать динамику показателей сложно даже экспертам рынка, не говоря уже о непрофессиональных инвесторах. Следить за ценами на жилье намного проще. Покупка недвижимости – это актуальная тема для большинства граждан. К тому же любые экономические события отражаются на рынке с определенным лагом в несколько месяцев, а значит, у инвестора всегда есть время скорректировать свою стратегию, поменяв объект для вложений».

«Основной аргумент против – сравнительно невысокая доходность, ведь вложения в недвижимость в среднем сравнимы с вложениями в депозиты», - признает Кирилл Игнахин.

В качестве минусов инвестиций в недвижимость стоит назвать сложность выбора ликвидного объекта. «Конкуренция на рынке высокая. Примерно в одной локации можно найти несколько объектов в одном и том же бюджете. При этом прирост цен по ним может отличаться. Если 10 лет назад реально было рассчитывать на стабильный доход, вложившись в любую новостройку на котловане, то теперь необходимо вести серьезную подготовительную работу, чтобы заработать», - резюмирует Алексей Перлин.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.